Héraðsdómur Suðurlands Dómur 1 3 . apríl 2026 Mál nr. E - 200/2025 : Heklubyggð ehf. ( Orri Sigurðsson lögmaður ) g egn Hverad ölum ehf. ( Skúli Sveinsson lögmaður ) og gagnsök Dómur Mál þetta, sem var höfðað með stefnu birtri 4. apríl 2025, var þingfest 16. apríl 2025 og tekið til dóms að lokinni aðalmeðferð 16. febrúar 202 6 . Stefnandi er Heklubyggð ehf. , Stefndi er Hverad alir ehf., stefndi verði dæmd ur til að gefa út afsal til stefnanda fyrir fasteigninni Hveradalir Skíðaskáli, fasteignanúmer F2212946, eignarhlutum merktum 010101, 020101 og 040101, ásamt öllu sem fylgir og fylgja ber að engu undanskildu, þ.m.t. tilheyrandi hlutdeild í lóðarréttindum, allt í samræmi við kaupsamning dags. 09.12.2020, að viðlögðum dagsektum að fjárhæð kr. 100.000 á dag sem renni til stefnanda. Stefnandi krefst þess til vara að stefndi verði dæmdur til að gefa út afsal til stefnanda fyrir fasteigninni Hveradalir Skíðaskáli , fasteignanúmer F2212946, eignarhlutum merktum 010101, 020101 og 040101, ásamt öllu sem fylgir og fylgja ber að engu undanskildu, þ.m.t. tilheyrandi hlutdeild í lóðarréttindum, gegn útgáfu yfirlýsingar stefnanda um forkaupsrétt stefnda að fasteigninni, hv ort sem hún er seld í heild eða að hluta, allt í samræmi við kaupsamning dags. 09.12.2020, að viðlögðum dagsektum að fjárhæð kr. 100.000 á dag sem renni til stefnanda. Þá krefst stefnandi þess að stefndi verði dæmdur til að greiða sér málskostnað að mati d ómsins eða samkvæmt síðar framlögðum málskostnaðarreikningi. Dómkröfur stefnda eru að stefndi verði sýknaður af kröfum stefnanda , bæði varðandi aðal - og varakröfu, en til vara að stefndi verði sýknaður að svo stöddu. Auk þess gerir stefndi kröfu um málsk ostnað. 2 Stefndi höfðaði gagnsök með gagnstefnu birtri 28. apríl 2025 . að staðfest verði riftun á kaupsamningi aðila, dags. 9. desember 2020, um fasteignina Hveradalir Skíðaskáli, f.nr. F221 - 2946, ásamt öllu sem eigninni fylgir og fylgja ber, sbr. yfirlýsingu um riftun, dags. þann 22. apríl 2025. Jafnframt er gerð krafa um að gagnstefnda verði gert að greiða gagnstefnanda málskostnað. Þá er þess einnig krafist að gagnsök þessi verði sameinuð aðalsök. a ð verða sýknaður af öllum kröfum gagnstefnanda í gagnsök. Þá krefst gagnstefndi málskostnaðar úr hendi gagnstefnanda samkvæmt síðar framlögðum málskostnaðarreikningi. Eins og áður segir fór aðalmeðferð fram 16. febrúar 2026 og af hálfu aðila gáfu skýrslur Grettir Rúnarsson stjórnarformaður aðalstefnanda og Þórir Garðarsson stjórnarformaður aðalstefnda , en auk þess var tekin vitnaskýrsla af Jóhannes i Haukss yni stjórnarmanni aðalstefnda. Í dóminum verður hér eftir vísað til aðalstefnanda sem stefnanda og aðalstefnda sem stefnda, nema annað sé tekið fram. Málavextir Mál þetta má rekja til þess að 9. desember var gerður kaupsamningur milli aðila þessa máls. Með samningnum seldi stefnandi stefnda fasteignina Hveradalir Skíðaskáli, fnr. F221 2946, ásamt öllu sem eigninni fylgdi og fylgja ber að engu undanskildu, þ.m.t. tilheyrandi hlutdeild í lóðarleiguréttindum. Í kaupsamningnum kom fram að nánar væri um væri að ræða eignarhluta merkta 010101, 783,9 fm. skíðaskála, 020101, 58,5 fm. geymslu, o g 040101, 18 fm. lyftuhús. Í stefnu kemur fram, sem ekki hefur verið mótmælt af hálfu stefnda, að s amkvæmt 2. gr. kaupsamningsins var kaupverð fasteignarinnar 142.000.000 krónur og átti að greiðast með yfirtöku stefnanda á skuld stefnda, sem tryggð va r með tryggingarbréfi á 1. veðrétti fasteignarinnar, að fjárhæð 77.474.000 krónur , skuldajöfnuði á kröfu stefnanda á hendur stefnda að fjárhæð 4.526.000 krónur og framsali á kröfu stefnanda til stefnda að fjárhæð 60.000.000 krónur . 3 S amkvæmt 3. gr. kaupsamni ngsins átti fasteignin að afhen d ast stefnanda við undirritun kaupsamningsins og afsal skyldi gefið utan innan 12 mánaða. Óumdeilt er að stefnandi fékk fasteignina afhenda við undirritun kaupsamningsins og hefur greitt af henni skatta og gjöld síðan. Samhli ða undirritun kaupsamningsins fóru fram greiðslur á 4.526.000 króna kröfu með skuldajöfnuði á kröfu stefnanda á hendur stefnda, í samræmi við 2. tl. 2. gr. kaupsamningsins, og með framsali kröfu stefnanda til stefnda að fjárhæð 60.000.000 krónur , í samræmi við 3. tl. 2. gr. kaupsamningsins. S íðastgreind krafa mun hafa verið krafa sem stefndi átti vegna sölu hlutafjárins í stefnda. Þann 7. september 2021 gaf stefnandi svo út veðskuldabréf til Landsbankans hf., að fjárhæð 80.343.110 krónur . Til tryggingar á greiðslu skuldarinnar var hin selda fasteign veðsett Landsbankanum með 1. veðrétti. Til þess að stefnandi gæti veðsett fasteignina með 1. veðrétti undirrituðu aðilar samhliða skilyrt veðleyfi þar sem stefndi, sem útgefandi tryggingarbréfs á 1. veðrétti fas teignarinnar og þinglýstur eigandi hennar, og Landsbankinn, sem kröfuhafi þess tryggingarbréfs, heimil u ðu stefnanda að veðsetja fasteignina með fyrsta veðrétti til tryggingar veðskuldabréfinu sem stefnandi hafði gefið út. Veðle y fið var háð því skilyrði að þær skuldir stefnda sem stóðu að baki tryggingarbréfinu, að fjárhæð 80.403.660 krónur , yrðu greiddar upp að fullu. Fyrrgreindu veðskuldabréfi og veðleyfi var svo þingýst á hina seldu fasteign þann 17 . september 2021. Í kjölfar þess voru þær skuldir stefnd a sem tryggðar voru með tryggingarbréfinu greiddar upp að fullu og tryggingarbréfinu aflýst af fasteigninni. S tefnandi hafði við þetta greitt kaupverð hinnar seldu eignar að fullu , en við þá fullyrðingu stefnanda hefur stefndi engar athugasemdir. Í téðum k aupsamningi, dags. 9. desember 2020, eru tilgreind skilyrði sem uppfylla skuli fyrir útgáfu afsals. Eru þessi skilyrði tilgreind í 9. gr. samningsins og verða þau nú rakin. Í fyrsta lagi þurfti Orkuveita Reykjavíkur sem landeigandi og sveitafélagið Ölfus að samþykkja landskipti í tvær lóðir, skv. teikningu Landmótunar dags. 2. desember 2019, þannig að sú lóð sem hin selda fasteign stóð á yrði 22,7 ha. Í öðru lagi þá þurfti Orkuveita Reykjavíkur sem landeigandi og stefnandi að samþykkja þinglýsingu á kvöð um að á nýrri úrskipti lóð sem hin selda fasteign stendur á yrði ekki vatnstengd afþreyingarstarfsemi eftir að baðlón hefur verið opnað í Stóradal. 4 Í þriðja lagi þá þurfti Landsbankinn hf., sem veðhafi fasteignarinnar, að samþykkja yfirtöku stefnanda á þe im lánum sem tryggð voru með veði í hinni seldu fasteign . Í fjórða lagi þá þurfti allt kaupverð eignarinnar að vera greitt. Stefnandi kveður að hann hafi staðið að fullu við ákvæði kaupsamningsins og efnt allar skyldur sínar samkvæmt honum að fullu. Nána r tiltekið lýsir stefnandi því þannig að hann hafi tekið yfir þau lán sem tryggð voru með veð í hinni seldu fasteign auk þess sem stefnandi h afi greitt kaupverðið skv. kaupsamningi hennar að fullu . Þessu er ekki mótmælt af hálfu stefnda. Hvað varðar fyrsta skilyrði 9. gr. kaupsamningsins vísar stefnandi til þess að skv. yfirlýsingu Orkuveitu Reykjavíkur, dags. 30. janúar 2 021, hafi Orkuveita Reykjavíkur samþykkt skiptingu lóðarinnar í tvær lóðir, í samræmi við ákvæði kaupsamningsins, og ja fnframt staðfest að hafa kynnt sér efni kaupsamnings aðila og gerði ekki athugasemdir við hann. Skipting lóðarinnar og breyting á deiliskipulagi svæðisins hafi verið samþykkt í skipulags - og umhverfisnefnd Ölfus þann 23. ágúst 2023 og í bæjarstjórn Ölfus þann 31. ágúst 2023. Með auglýsingu nr. 941/2023 birtri í B - deild stjórnartíðinda þann 14. september 2023 hafi hið nýja deiliskipulag svo öðlast gildi. Í kjölfar þess hafi því landi sem hin selda fasteign stóð á svo verið skipt upp í tvær lóðir með þeim h ætti að úr þeim hluta lóðarinnar sem hin selda fasteign stóð á voru teknir 23,6 ha. og stofnuð ný lóð, Hveradalir Stóridalur, sem fékk fasteignanúmerið F2529598 og landnúmerið L236540. Sú lóð sem hin selda faseign stendur á hafi því eftir breytingu orðið 2 2,7 ha. og h aldið sama fasteignanúmeri og landnúmeri og fyrir skiptingu lóðarinnar. Eftir stofnun hinnar nýju lóðar í fasteignaskrá hafi kaupsamningurinn og fyrrgreind yfirlýsing Orkuveitu Reykjavíkur verið dagbókarfærð hjá sýslumanninum á Suðurlandi þann 30. október 2023 og kaupsamningnum svo verið þinglýst þann 6. nóvember 2023. Með yfirlýsingu um kvöð, dags. 30. janúar 2025, undirritaðri af stefnanda og Orkuveitu Reykjavíkur, hafi svo legið fyrir samþykki á að þinglýst yrði á hina seldu fasteign og þá l óð sem hún stendur á kvöð um að ekki yrði heimilt að vera með vatnstengda afþreyingarstarfsemi eftir að baðlón hafi verið opnað í Stóradal. 5 Að slíkri yfirlýsingu fenginni lá fyrir að stefnandi hafði greitt kaupverð hinnar seldu fasteignar að fullu og upp fyllt að fullu þau skilyrði sem kaupsamningurinn kvað á um að yrðu að vera uppfyllt til útgáfu afsals. Að þessu öllu saman frágengnu taldi stefnandi sig hafa uppfyllt allar sínar skyldur skv. ákvæðum kaupsamningsins og öll skilyrði sem uppfylla þyrfti fyri r útgáfu afsals. Fór því stefnandi fram á að afsal yrði gefið út. Við því hefur stefndi ekki orðið, enda kveður hann málið ekki vera svo einfalt sem stefnandi v ilji vera láta. Af hálfu stefnda er vísað til þess að s amningar og samskipti aðila um Hveradalas væðið eig i sér langa sögu, sem óhjákvæmilegt sé að horfa til. Vísar stefndi til þess að a llt frá árinu 2013 h afi fyrirsvarsmaður stefnanda, Grettir Rúnarsson, unnið að undirbúningi byggingar baðlóns og hótels í Hveradölum. Hann og eiginkona hans, Ólöf Ása Guðmundsdóttir, hafi stofnuðu félagið Hveradali ehf. (stefnda) árið 2015 varðandi þær fyrirætlanir. Í stofngögnum stefnda frá árinu 2015 , sem hafa verið lögð fram í málinu, er getið um tilgang stofnunar félagsins . Er það kveðið á um að félagið sé stofnað til uppbyggingar mannvirkja í Hveradölum og þ.m.t. til byggingar hótels og baðlóns. Tilgangur félagsins , þ.e. stefnda, er óbreyttur í dag. Stefndi var að megin stefnu í eigu stefnanda, Heklubyggðar ehf., í upphafi, og að verulegum hluta allt til ársins 202 0 þegar stefnandi seldi hlut sinn í félaginu. Stefndi vísar þannig til þess og byggir á því í málavaxtalýsingu sinni og málsástæðum að stefndi, þ.e. Hveradalir ehf. , hafi sérstaklega verið stofnað um uppbyggingu og rekstur hótels og baðlóns í Hveradölum og fyrirsvarsmaður stefnanda hafi allt frá upphafi kynnt áform félagsins á þeim grundvelli og laðað að fjárfesta að félaginu til uppbyggingar, þá annars vegar hótels og hins vegar baðlóns í Hveradölum. Árið 2016 mun Grettir Rúnarsson , fyrirsvarsmaður stefnanda, hafa fengið fjárfesti að félaginu, sem hafi þá eignast helmings hlut í Hveradölum ehf. á móti stefnanda. Þegar sá fjárfestir, Allrahanda fjárfestingar ehf., kom að félaginu , þ.e. stefnda, var undirritað hluthafasamkomulag, dags. 5. maí 2016, milli stefnanda og Allrahanda fjárfestingar ehf. Í hluthafasamkomulaginu er tilgreint í gr. 1.2 , að meðal eigna félagsins sé fasteignin Skíðaskálinn Hveradölum auk allra gagna, vinnu eð a annarra eigna, hvort sem er efnislegra eða óefnislegra, sem tengjast uppbyggingu hótels og baðlóns á svæðinu. Byggir stefndi á því í málavaxtalýsingu sinni og málsástæðum að ákvæði hluthafasamkomulagsins kveð i því með skýrum hætti á um að stefnandi hafi verið að 6 leggja inn í félagið , þ.e. stefnda , að fullu viðskiptahugmynd að baki uppbyggingu hótels og baðlóns í Hveradölum, auk allrar vinnu og annarra eigna sem því tengdust. Áður en framangreindur kaupsamningur var gerður 9. desember 2020 var gerður annar samningur, þann 5. nóvember 2020, varðandi uppgjör aðila að öðru leyti auk sölu á fasteigninni . Aðilar þess samnings voru stefnandi og stefndi, auk Allrahanda GL ehf. Í 9. gr. samnings ins frá 5. nóvember 2020 kemur fram að: að hafa ekk i með höndum vatnstengda afþre y ingarstarfsemi eftir að baðlón hefur verið opnað í Stóradal. Kaupandi samþykkir að þinglýs t Jafnframt segir í samningnum að: framkvæmdir við baðlón í Stóradal ásamt aðstöðuhúsi, bílastæðum og fleira og . amþykki stefnanda fyrir áformum stefnda sé í raun yfirlýsing um að stefnandi muni taka tillit til hagsmuna stefnd a varðandi byggingaráform hans og a ð hann muni ekki aðhafast neitt sem g angi beint gegn hagsmunum stefnda varðandi fyrirhuguð byggingaráform. Þá vísar stefndi til þess að í 11. gr. síðast greinds samnings segir svo : þessa samnings skulu þó vera bi ndandi milli aðila og gilda áfram samhliða öðrum samningum, s.s. kaupsamningi um fasteignina og hlutafé, þeim til skýringar og Byggir stefndi á því í málavaxtalýsingu sinni og málsástæðum að a f þessu ákvæði m egi vera ljóst að stefnandi get i ek ki aðeins og eingöngu byggt rétt sinn á ákvæðum kaupsamningsins sjálfs, heldur sé hann bundinn af heildarsamkomulagi aðila um uppgjör, skiptingu lóðarinnar og sölu fasteignarinnar, og einnig varðandi fyrirætlanir stefnda um uppbyggingu hótels og baðlóns í Hveradölum. Forsendur viðskilnaðar aðila og kaup stefnanda á Skíðaskálanum Hveradölum hafi verið að viðskiptahugmynd sú, sem sé í eigu stefnda varðandi byggingu hótels og baðlóns í Hveradölum, væri áfram í eigu stefnda, enda sérstaklega vísað til þeirra fyrirætlana í uppgjörssamningi aðila, dags. 5. nóvember 2020 , og samþykkis stefnanda fyrir þeim fyrirætlunum. Þann 3. apríl 2025 ritaði lögmaður stefnda lögmönnum s tefn an da bréf þar sem skorað var á s tefn an da að efna kaupsamning inn um fasteignina Skíðaskálann Hveradölum. Áskorunin snéri að því að fá stefn an da til að efna kaupsamninginn að fullu og þá þær forsendur og kvaðir, sem li gg i þeim kaupsamningi til grundvallar. Í ljósi þess sem stefndi kveður vera þegar orð nar vanefnd ir auk fyrirsjáanlegra vanefnda af hálfu 7 stefnanda gerði s tefndi kröfu um að s tefn an di afturkalli tillögu sína að breytingu á deiliskipulagi Hveradalasvæðisins, undirriti fyrirliggjandi lóðaleigusamning við Orkuveitu Reykjavíkur ohf., sem heimil i þá stefn an da ekki byggingu hótels né baðaðstöðu í Hveradölum og riti undir yfirlýsingu þess efnis að félagið muni ekki byggja hótel né baðlón/umfangsmikla baðaðstöðu í H veradölum. S tefn an da var jafnframt gefinn frestur til 15. apríl 2025 til efnda en að öðrum kosti myndi stefndi lýsa yfir riftun kaupsamnings ins frá 9. desember 2020 . Í bréfinu bauð stefndi stefn an da til viðræðna um að sala á fasteigninni myndi ganga til ba ka, og viðskipti og staða aðila yrði færð í fyrra horf, þ.e.a.s. að fundin yrði viðunandi lausn á málinu milli aðila, svo komast m ætti hjá frekari lagalegum ágreiningi, tjóni og kostnaði. Stefnandi mun ekki hafa svarað framangreindri áskorun stefn d a um efn dir en þess í stað þingfesti stefn an di mál þetta, sbr. aðalsök. Byggir stefndi á því í málavaxtalýsingu sinni og málsástæðum að þ ingfesting aðalsakar og svarleysi s tefn an da að öðru leyti verð i ekki túlkað með öðrum hætti en að stefn an di hafi alfarið hafnað áskorun stefn d a um efndir og vilji jafnframt ekki freista þess að leysa úr ágreiningi aðila með samningum. Í kjölfar þingfestingar aðalsakar lýsti stefndi, þann 22. apríl 2025, yfir riftun kaupsamnings ins frá 9. desember 2020. Mótmæli bárust frá lögmanni stefnanda við yfirlýsingu um riftun þann 22. apríl 2025. Í málinu liggur fyrir að yfirlýsing Orkuveitu Reykjavíkur og stefnanda, dags. 30. janúar 2025, var þinglýst á hina seldu fasteign og innfærð í þinglýsingabækur 29. ágúst 2025. Í yfirlýsingunni kemur fram að stefnandi og Orkuveitan, sem lóðarleigusali, samþykkja og staðfesta að ekki sé heimilt að vera með vatnstengda afþreyingarstarfsemi á fasteigninni eftir að baðlón hefur verið opnað í Stóradal. Þá liggur fyrir að í kvaðadálki í þinglýsingabók umræddrar fasteignar kemur fram að á fasteigninni er sú kvöð, samkvæmt kaupsamningi, að kaupandi skuli veita seljanda forkaupsrétt að hinni seldu fasteign, hvort sem hún er seld í heild eða að hluta. Málsástæður og lagarök aðalstefnanda Aðalkrafa Stefnan di byggir á því að hann hafi að fullu uppfyllt skyldur sínar skv. kaupsamningi um fasteignina Hveradalir Skíðaskali, fasteignanúmer F2212946, dags. 09.12.2020. S tefnandi h afi greitt umsamið kaupverð fasteignarinnar að fullu. S tefnandi h afi uppfyllt allar a ðrar skyldur kaupsamningsins. Í því samhengi bendir stefnandi 8 sérstaklega á að skýrt og greinilega komi fram í 9. gr. kaupsamningsins hvaða skilyrði þyrfti að vera búið að uppfylla til að gefa út afsal. Ö ll þessi skilyrði haf i verið uppfyllt . Ekki sé að fi nna nein ákvæði í kaupsamningnum sem stefnandi hafi vanefnt með einhverjum hætti. Að þessu virtu sé óumdeild sú skylda stefnda til að gefa út afsal, sbr. 2. mgr. 11. gr. laga nr. 40/2002. Til frekari staðfestingar á því að stefnda sé skylt að gefa út afsal hinnar seldu fasteignar vísar stefnandi til þess að í 2. gr. kaupsamningsins k omi fram að afsal skuli gefið út innan 12 mánaða. Ekki hafi samt orðið af því þar sem nokkuð lengri tíma en áætlað var hafi tekið að ganga frá skiptingu lóðarinna r með formlegum hætti. Þegar yfirlýsing stefnanda og Orkuveitu Reykjavíkur lá fyrir, þann 30. janúar 2025, hafi öll skilyrði og fyrirvarar kaupsamningsins verið uppfyllt og stefnda þá verið skylt að gefa út afsal. Þ ví sé ljóst að stefndi get i ekki haldið því fram að tíma mark útgáfu afsals sé ekki komið eða stefnandi hafi vanefnt kaupsamninginn með einhverjum hætti. Kaupsamningurinn sé skýr hvað varðar skyldur aðila og h afi hann ekki að geyma neina aðra fyrirvara eða skilyrði fyrir útgáfu afsals en tilgreindir eru í 9. gr. hans. S tefndi h afi því ekki uppfyllt skyldur sínar skv. kaupsamningi aðila um að gefa út afsal á réttum tíma og eigi stefnandi skilyrðislausan rétt til að fá útgefið afsal fasteignarinnar með vísan til 30. gr. sbr. 31. gr. laga nr. 40/2002. Varakrafa Verði ekki fallist á aðalkröfu stefnanda byggir stefnandi á því til vara að stefnda verði gert að gefa út afsal fasteignarinnar Hveradalir Skíðaskáli, fasteignanúmer F2212946, gegn útgáfu yfirlýsingar um forkaupsrétt stefnda að fasteigninni. S tefnandi telu r kaupsamning fasteignarinnar skýran hvað skyldur stefnanda varðar og kveðst haf a uppfyllt allar skyldur sínar skv. kaupsamningnum að fullu. Þá telur stefnandi kaupsamninginn enn fremur skýran um hvaða skyldur þurfa að vera uppfylltar til útgáfu afsals, sb r. m.a. 9. gr. kaupsamningsins. Öll þau skilyrði sem séu tilgreind í 9. gr. kaupsamningsins, sem og aðrar skyldur stefnanda skv. honum séu nú uppfylltar. Telur stefnandi e insýnt að ekki sé hægt að túlka efni kaupsamnings fasteignarinnar með öðrum hætti og/ eða stefnandi hafi átt að gangast undir aðrar eða fleiri skyldur en komi með skýrum og afdráttarlausum hætti fram í ákvæðum kaupsamningsins. A ð þessu virtu og með vísan til 9. gr. kaupsamningsins sé skylda stefnda til útgáfu afsals óumdeild. 9 Þá byggir stef nandi á því að í 5. gr. kaupsamningsins, sem ber heitið kvaðir, séu í 1. - 3. mgr. útlistaðar þær kvaðir sem hafi verið á fasteigninni við undirritun kaupsamningsins. Í 4. mgr. 5. gr. sé svo kveðið á um að kaupandi skuli veita seljanda forkaupsrétt að hinni seldu fasteign, hvort sem hún er seld í heild eða að hluta, og sk u l i forkaupsréttinum þinglýst í kvaðardálk hinnar seldu fasteignar. Kveður stefnandi a ugljóst að ástæða þess að þetta ákvæði sé að finna undir umfjöllun um þinglýstar kvaðir á fasteigninni, og með hliðsjón af orðalagi þess, sé sú að við gerð kaupsamningsins og með undirritun stefnanda á hann hafi stefnandi verið búinn að veita stefnda umræddan forkaupsrétt. Með vísan til 11. gr. laga nr. 39/1978 hefði með réttu átt að þinglýsa slíkri kvöð um forkaupsrétt stefnda sem kvöð á fasteignina við þinglýsingu kaupsamningsins. Í þessu samhengi ber i einnig að hafa í huga að ekkert k omi fram um að undirrita skuli sérstaka yfirlýsingu til þinglýsingar slíkum forkaupsrétti heldur sé berum orðun tekið fram a ð stefnandi skuli veita stefnda forkaupsrétt skv. ákvæðinu og honum skuli þinglýst í kvaðadálk hinnar seldu eignar. Því sé l jóst að umræddur forkaupsréttur hafi verið veittur stefnda með undirritun kaupsamningsins. Óháð því geti veiting forkaupsréttar skv. orðalagi ákvæðisins ekki verið forsenda útgáfu afsals. Byggir stefnandi á því að ef svo hefði verið þá hefði þetta ákvæði án vafa verið hluti af 9. gr. kaupsamningsins og eitt af skýrum skilyrðum hans um þau skilyrði sem þyrfti að vera búið að uppfylla fy rir útgáfu afsals. Þá k omi ekkert fram um það í ákvæðinu hvenær veita hafi átt slíka n forkaupsrétt eða hann skyldi hafa verið veittur fyrir útgáfu afsals líkt og nauðsynlegt hefði verið að kveða skýrt og glöggt á um, enda telur stefnandi hann þegar haf a ve rið veittan með vísan til þess sem áður segir . Verði ekki fallist á aðalkröfu stefnanda og forkaupsréttur skv. kaupsamningi fasteignarinnar teljist ekki þegar hafa verið veittur og/eða veiting hans með sérstakri yfirlýsingu sé skilyrði fyrir útgáfu afsals byggir stefnandi á því til vara að stefnda verði gert að gefa út afsal fasteignarinnar gegn útgáfu yfirlýsingar stefnanda um forkaupsrétt stefnda að fasteigninni í samræmi við ákvæði 4. mgr. 5. gr. kaupsamningsins. Að öðru leiti byggir stefnandi málsásæðu r sínar fyrir varakröfu á öllum sömu málsástæðum og aðalkröfu sína. Krafa um dagsektir Krafa stefnanda um dagsektir er byggð á 4. mgr. 114. gr. laga nr. 91/1991. Það séu umtalsverðir hagsmunir fyrir stefnanda að fá afsal fasteignarinnar útgefið sem fyrst . 10 Stefnandi h afi þegar orðið fyrir nokkru tjóni vegna óréttmætrar synjunar stefnda á útgáfu afsals. F yrir ligg i að stefnandi hafi ætlað að endurfjármagna áhvílandi veðlán fasteignarinnar. Til þess að af því hefði getað orðið hefði stefndi þurft , sem þinglýstur eigandi fasteignarinnar, að samþykkja veðsetningu hennar. Stefnandi h afi ítrekað óskað eftir því að stefndi áriti slík gögn en stefndi h afi ekki orðið við því. Vegna þess h afi stefnandi því orðið fyrir nokkru tjóni í formi hærri fjármögnunarkost naðar. Telur stefnandi því í ljósi þess sem og annarra atvika málsins brýnt að afsal verði gefið út og að kr. 100.000 dagsektir á dag séu hóflegar. Í ljósi allra atvika málsins telur stefnandi verulegur líkur á að stefndi muni draga útgáfu afsals verði aðr ar og lægri dagsektir ákvarðaðar. Um lagarök vísar stefnandi til meginreglna samningaréttar um skuldbindingargildi samninga og að gerða samninga beri að halda sem og almennra reglna kröfuréttar um efndir fjárskuldbindinga. Þá vísar stefnandi til laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, einkum 11. gr., 30. gr. og 31. gr. sem laga um þinglýsingu, nr. 39/1978, einkum 11. gr. Krafa um dagsektir styðst við 4. mgr. 114. gr. laga nr. 91/1991. Krafa um málskostnað styðst við 1. mgr. 130. gr. laga 91/1991. Varðandi varna rþing vísa r stefnandi til 34. laga nr. 91/1991. Um lagarök að öðru leyti kveðst stefnandi vísa til málsástæð n a og málsatvika. Málsástæður og lagarök aðalstefnda Stefndi byggir sýknukröfu sína, bæði gagnvart aðal - og varakröfu stefnanda, á því að stefnand i hafi verulega vanefnt kaupsamning aðila um fasteignina Skíðaskálann Hveradölum, þá með hliðsjón af öðrum samningum og gögnum, sem ligg i þeim kaupsamningi til grundvallar, sbr. m.a. samning aðila þessa máls og Allrahanda GL ehf. frá 5. nóvember 2020 . Jafn framt byggir stefndi á því að veruleg vanefnd stefnanda, að því leyti sem hún sé ekki þegar komin fram, sé þá í öllu falli svo fyrirsjáanleg að henni verði allsendis jafnað við þegar fram komna vanefnd. Stefndi byggir heimild sína á almennum reglum samning a - , kröfu - og fasteignakauparéttar , þá varðandi skilyrði riftunar. Stefndi byggir riftunarheimild sína á lögum um fasteignakaup, nr. 40/2002, einkum á ákv æðum V. kafla laganna varða ndi vanefndaúrræði seljanda. Í 1. mgr. 49. gr. laga nr. 40/2002 segi að ef kaupandi greiðir ekki kaupverðið á réttum tíma eða vanefnir aðrar skyldur sínar samkvæmt kaupsamningi, 11 án þess að seljanda sé um að kenna eða atvikum sem hann ber ábyrgð á, þá geti seljandi beitt vanefndaúrræðum laganna, svo sem riftun, sbr. 51. gr. sömu l aga . Stefndi kveðst sérstaklega b ygg ja riftunarheimild sína á 2. mgr. 51. gr. laga nr. 40/2002, sem kveð i á um að seljanda sé heimil riftun kaupsamnings þegar kaupandi efnir ekki aðrar skyldur en greiðslu kaupverðsins og vanefndin telst veruleg. Jafnfram t byggir stefndi sýknukröfu sína varðandi verulega vanefnd og riftun á 57. gr. laga nr. 40/2002 , sem kveð i á um að þó að efndatími sé ekki kominn, en þó víst að vanefndir verði af hálfu annars samningsaðilans, sem veita mun i hinum rétt til að rifta, geti s eljandi þá þegar rift kaupsamningnum þótt efndatími sé ekki enn kominn. Varðandi fyrirséða vanefnd stefnanda vísa r stefndi til þess að stefnda væri unnt að rifta kaupsamningi eftir að afsal hefur verið gefið út með þeim hætti að áskilja sér rétt til þess, sbr. 4. mgr. 51. gr. laga nr. 40/2002 , sem stefndi myndi í öllu falli áskilja sér rétt til, ef til útgáfu afsals kæmi. Möguleikar stefnda á að rifta kaupsamningi aðila myndu því ekki falla niður við útgáfu afsals, þannig að útgáfa afsals myndi í öllu fall i ekki loka á möguleika stefnda að rifta kaupsamningi aðila síðar. Þar af leiðandi get i stefndi jafnframt rift kaupsamningnum nú, þá vegna fyrirséðrar vanefndar, þar sem honum myndi í öllu falli vera heimilt að lýsa yfir riftun síðar þegar vanefndin væri k omin fram að fullu, sbr. 57. gr. laga nr. 40/2002 . Þá hafnar stefndi k röfu stefnanda um dagsektir á þeim grundvelli að um allt of háa fjárhæð sé að ræða auk þess sem frestur til efnda sé ekki tilgreindur né upphafstími dagsektanna. Þá kveður stefndi að t ilgreining málsástæðna hans sé ekki alfarið og eingöngu bundnar við þann kafla greinargerðar hans sem til greinir málsástæður, heldur kunn i þær að vera tilgreindar í málsatvikakafla greinargerðarinnar , eða á öðrum stöðum, ásamt rökum fyrir þeim málsástæðum , og sé vísað til þeirra til að koma í veg fyrir óþarfa málalengingar í greinargerð . Um verulega vanefnd, þegar orðna og allsendis fyrirsjáanlega Stefndi kveður að s tefnandi h afi vanefnt kaupsamning aðila verulega og/eða að vanefnd stefnanda sé svo fyrirs jáanleg að allsendis m egi jafna við þegar fram komna verulega vanefnd. Samningsákvæði, forsendur og skilmálar sölu fasteignarinnar, sbr. kaupsamninginn , séu ekki alfarið og eingöngu bundnar við sjálfan kaupsamning aðila um fasteignina. Fram hafi verið lagð ur uppgjörssamningur aðila, dags. 5. október [sic.] 2020, sem t aki einnig til sölu fasteignarinnar. Í 11. gr. þess samnings sé kveðið á um að 12 ákvæði uppgjörssamningsins sé bindandi milli aðila og gildi samhliða öðrum samningum auk kaupsamningsins sjálfs, þ á til skýringar og fyllingar, varðandi sölu fasteignarinnar. Kveður stefndi að ákvæði nefndrar 11. gr. uppgjörssamnings aðila, dags. 5. nóvember 2020, leiði til þess að horfa verð i heil d stætt á samningssamband aðila varðandi sölu á fasteigninni, þá út fr á uppgjörssamningnum sjálfum og öðrum samningum, sem gerðir haf i verið um fyrirhugaða uppbyggingu stefnda á hóteli og baðlóni í Hveradölum. Fyrst ben dir stefndi á að skv. h luthafasamkomulagi, dags. 5. maí 2016, sem stefnandi hafi ritað undir, sé kveðið á um að öll gögn , vinna eða aðrar eignir, hvort sem er efnislegar eða óefnislegar, sem tengjast uppbyggingu hótels og baðlóns í Hveradölum sé eign stefnda. Byggir stefndi á því að m eð fyrirætlunum stefnanda um byggingu stórs hótels og umfangsmikillar baðaðs töðu á lóð Skíðaskálans í Hveradölum h afi stefnandi einfaldlega slegið eign sinni á þá vinnu, gögn og aðrar eignir, bæði efnislegar og óefnislegar, sem ligg i til grundvallar áform a stefnda um byggingu baðlóns og hótels í Hveradölum. Fyrirætlanir stefnanda , sbr. tiltekin framlögð gögn, séu að grunni til þær sömu og fyrirætlanir stefnda varðandi uppbyggingu á svæðinu. Stefnandi sé því í raun að flytja verkefni stefnda yfir á fyrirhugaða lóð stefnanda við Skíðaskálann Hveradölum. Stefnandi h afi með þessari h áttsemi sinni því jafnframt brotið gegn tillits - og trúnaðarskyldu samningsaðila. Jafnframt séu áform stefnanda til þess fallin að kollvarpa uppbyggingaráformum stefnda, sem stefnanda ber i þó skylda til að taka tillit til, m.a. á grundvelli yfirlýsingar stefnanda í uppgjörssamningi aðila, um að stefnandi þekki til uppbyggingaráforma stefnda á svæðinu. Þá kveður stefndi ljóst að fyrirsvarsmaður stefnanda, Grettir Rúnarsson, þekki til allra á forma stefnda enda hafi hann sjálfur verið hugmyndasmiðurinn að verkefninu og stofnað félag, þ.e. stefnda, sérstaklega um þau áform. Stefnandi hafi lag t þau áform og alla vinnu o.fl. inn í félag, þ.e.a.s. stefnda, sbr. hluthafasamkomulag frá 5. maí 2016 , o g get i stefnandi því ekki í dag haldið því fram að hann geti haft frjálsar hendur með að nota tilvísaðar eignir stefnda eins og stefnanda hugnist. Í svarbréfi stefnanda til Sveitarfélagsins Ölfuss, dags. 18. mars 2025, varðandi deiliskipulag, komi þó fram skýr afstaða stefnanda varðandi að hann tel ji sig ekki bundinn neinum takmörkunum varðandi uppbyggingu á lóðinni við Skíðaskálann Hveradölum, umfram það sem kaupsamningurinn sjálfur kveð i á um. Af tilvísuðu svari stefnanda, sbr. síðastnefnt bréf , auk annar ra gagna málsins, svo sem stefnu, m egi vera ljóst að stefnandi h afi einbeittan 13 vilja til að vanefna forsendur og skilmála samnings aðila um sölu fasteignarinnar auk þá annarra samninga, s.s. ákv. uppgjörssamning aðila frá 5. nóvember 2020, varðandi þá m.a. forsendur sölunnar. Kveður stefndi ljóst, sbr. varðandi fyrirhuguð uppbyggingaráform stefnanda á hóteli og umfangsmikilli baðaðstöðu á lóðinni við Skíðaskálann Hveradölum, að um milljarða fjárfestingu sé að ræða, sem verð i þá ekki lokað með einföldum hætt i eftir að stefndi hefur byggt baðlón sitt í Stóradal. Útilokað sé því að telja annað en að stefnandi hyggist ekki láta af rekstri hótelsins og baðaðstöðu þegar að því kemur að stefndi opnar baðlón sitt í Stóradal. Háttsemi stefnanda og raunveruleg áform h ans staðfest i st í raun þegar stefnandi hafi höfð að mál þetta og ger t kröfu um að stefnda verði gert skylt að gefa út afsal fyrir fasteigninni, þá án þess að stefnanda sé þá samhliða skylt að þinglýsa umsaminni kvöð um bann við vatnstengdri afþre y ingarstarf semi á lóð fasteignarinnar, eftir að stefndi hefur opnað baðlón sitt í Stóradal. Stefndi vísar til þess að s tefnandi h afi óskað eftir breytingu á deiliskipulagi Hveradalasvæðisins, þá bæði varðandi lóð fasteignarinnar, auk lóðar stefnda, sem mun i heimila s tefnanda að byggja stórt hótel, fyrir þá 350 gesti, auk umfangsmikillar baðaðstöðu/baðlóns. Áform stefnanda um uppbyggingu með vísan til auglýstrar tillögu að breytingu á deiliskipulagi ger i því ráð fyrir verulegri og varanlegri breytingu á heimilli landno tkun á lóðinni við Skíðaskálans Hveradölum, þá með byggingu hótels og umfangsmikillar baðaðstöðu, sem í heildina sé vatnstengd afþre y ingarstarfsemi. Kveður stefndi að á form stefnanda um tilvísaða uppbyggingu séu til þess fallin að kollvarpa áformum stefnda um sambærilega uppbyggingu á svæðinu, þar sem vandséð sé að unnt sé að reka tvö baðlón og stór hótel á þessu sama svæði í Hveradölum. Auk þess sem stefnandi br jóti , eðli máls samkvæmt, með því forsendur sölu fasteignarinnar og þeirra samninga sem ligg i ti l grundvallar verkefni stefnda . Vanefnd stefnanda sé þegar komin fram, þá með kröfu hans um breytingu á deiliskipulagi svæðisins, auk þess sem vanefnd stefnanda sé að öðru leyti svo fyrirsjáanleg að allsendis m egi jafna því við þegar fram komna vanefnd af hálfu stefnanda. Vanefndin get i jafnframt ekki talist annað en veruleg með vísan til alls framangreinds . Kveður stefndi að v eruleg vanefnd stefnanda, hvort sem hún sé þegar orðin eða allsendis fyrirséð, veiti stef nda rétt til að rifta kaupsamningi aðila. Stefndi hafi skorað jafnframt á stefnanda að efna samning aðila, sem stefnandi hafi ekki sinnt innan þess frests sem gefinn hafi verið , heldur þingfest þess í stað mál þetta og ger t kröfu um útgáfu 14 afsals. Áskorun stefnda til stefnanda í bréfi 3. apríl 2025 og sinnuleysi stefnanda við þeirri áskorun, veiti stefnda rýmri rétt til þess að rifta kaupsamningi aðila, þá með vísan til 3. mgr. 51. gr. laga nr. 40/2002. Einnig er á því byggt að stefndi hafi augljósa, mikla og sérstaka hagsmuni af umkröfðum efndum af hálfu stefnanda. Stefndi hafi svo lýst yfir riftun kaupsamnings aðila, þann 22. apríl 2025, sem stefndi byggir á að sé gild og lögmæt, og geti ekki leitt til annars en sýknu af kröfum stefnanda í máli þessu. Í yfirlýsingu um riftun h afi stefndi jafnframt boðið fram skil á greiðslum til handa stefnanda, þá á grundvelli uppgjörs aðila. Um sýknu að svo stöddu Verði ekki fallist á málsástæður stefnda varðandi lögmæti yfirlýsingar stefnda um riftun kaupsamnings aðila þá gerir stefndi allt að einu kröfu um sýknu að svo stöddu, þá bæði varðandi aðal - og varakröf u stefnanda. Kveður stefndi að s tefnandi h afi enn ekki þinglýst umsaminni kvöð á fasteignina, þá varðandi bann við rekstri vatnstengdrar afþre y ingarstarfsemi á fyrirhugaðri lóð stefnanda við Skíðaskálann Hveradölum. Stefnandi h afi , að því leyti, enn ekki u ppfyllt skilmála kaupsamnings aðila og séu því ekki til staðar forsendur til að stefndi gefi út afsal fyrir fasteigninni, sbr. þá kröfu sem stefnandi h afi þó allt að einu uppi í máli þessu. Stefnandi h afi lagt fram óþinglýsta kvöð varðandi bann við vatnst engdri afþre y ingarstarfsemi, sem sé ófullnægjandi að því leyti að ekki sé kveðið á um að kvöðin sé til handa stefnda og verði þá ekki aflýst án samþykkis stefnda. Stefndi get i vart þurft að sæta því að unnt sé að aflýsa kvöðinni með einföldu samþykki lande iganda, þá án nokkurra aðkomu stefnda, strax eftir að afsal hefði verið gefið út fyrir fasteigninni. Háttsemi stefnanda og kröfugerð hans í máli þessu bendi ekki til annars en að stefnandi hyggist ekki þinglýsa þessari kvöð yfir höfuð eða þá ef til þess k æmi að kvöðinni yrði þinglýst, að stefnandi ætli sér þá að fá kvöðinni aflýst síðar. Ljóst m egi vera að vart get i verið að stefnandi ætli að leggja út í milljarða fjárfestingu á lóðinni við Skíðaskálann Hveradölum ef hann hygðist ætla að loka þeirri starfs emi þegar baðlón stefnda hefur verið reist í Stóradal. Því sé allsendis fyrirséð að stefnandi hygg i st ekki virða umsamda kvöð varðandi takmarkanir á starfsemi á fyrirhugaðri lóð stefnanda í Hveradölum. Þar sem umsaminni kvöð h afi ekki verið þinglýst á fast eign stefnanda auk þess sem umsömdum forkaupsrétti h afi ekki verið þinglýst, þ.e.a.s. á Skíðaskálann Hveradölum, þá sé í öllu falli efndatími stefnda ekki enn kominn varðandi skyldu hans 15 til að gefa út afsal til handa stefnanda fyrir fasteigninni. Af því l eiði, í öllu falli, að ekki verð i hjá því komist að sýkna stefnda að svo stöddu. Stefndi krefst greiðslu málskostnaðar úr hendi stefnanda. Um málskostnað er vísað til XXI. kafla laga um meðferð einkamála nr. 91/1991, einkum til 129. og 130. gr. laganna. S tefndi kveðst munu leggja fram málskostnaðarreikning lögmanns síns eigi síðar en við aðalmeðferð málsins. S tefndi byggir kröfu sína á lögum um fasteignakaup, nr. 40/2002, auk meginreglna kröfu - , samninga - og fasteignakauparéttar. Krafa um málskostnað er re ist á XXI. kafla laga um meðferð einkamála nr. 91/1991, einkum 129. og 130. gr. laganna. Málsástæður og lagarök gagnstefnanda Gagnstefnandi byggir kröfu sína um að staðfest verði riftun á kaupsamningi aðila á því að gagnstefndi hafi verulega vanefnt kaupsamninginn og/eða veruleg vanefnd gagnstefnda, að því leyti sem hún sé ekki að fullu komin fram, sé svo fyrirsjáanleg að henni verði allsendis jafnað við þegar fram komna vanefnd. Gagnstefnandi byggir jafnframt á því að gagnstefndi hafi verulega vanef nt kaupsamning aðila um fasteignina Skíðaskálann Hveradölum, þá með hliðsjón af öðrum samningum og gögnum, sem ligg i þeim kaupsamningi til grundvallar, sbr. m.a. áður nefndan samning aðila þessa máls og Allrahanda GL ehf. frá 5. nóvember 2020 . Gagnstefnand i kveðst bygg ja heimild sína á almennum reglum samninga - , kröfu - og fasteignakauparéttar þá varðandi skilyrði riftunar. Gagnstefnandi byggir riftunarheimild sína á lögum um fasteignakaup nr. 40/2002 (fkpl.), þá helst á ákv æðum V. kafla laganna er varð i van efndarúrræði seljanda. Í 1. mgr. 49. gr. laga nr. 40/2002 segi að ef kaupandi greiðir ekki kaupverðið á réttum tíma eða vanefnir aðrar skyldur sínar samkvæmt kaupsamningi, án þess að seljanda sé um að kenna eða atvikum sem hann ber ábyrgð á, geti þá seljan di beitt vanefndaúrræðum laganna, svo sem riftun, sbr. 51. gr. nefndra laga. Gagnstefnandi byggir riftunarheimild sína sérstaklega á 2. mgr. 51. gr. laga nr. 40/2002, sem kveð i á um að seljanda sé heimil riftun kaupsamnings þegar kaupandi efnir ekki aðrar skyldur en greiðslu kaupverðsins og vanefndin telst veruleg. Jafnframt byggir gagnstefnandi kröfu sína varðandi verulega vanefnd og riftun á 57. gr. sömu laga , sem kveð i á um að þó að efndatími sé ekki kominn, en þó víst að vanefndir verði af hálfu 16 annars samningsaðilans, sem veita mun i hinum rétt til að rifta, geti seljandi þá þegar rift kaupsamningnum þótt efndatími sé ekki enn kominn. Varðandi fyrirséða vanefnd gagnstefnda vísa r gagnstefnandi til þess að gagnstefnanda væri unnt að rifta kaupsamningi ef tir að afsal hefur verið gefið út með þeim hætti að áskilja sér rétt til þess, sbr. 4. mgr. 51. gr. laga nr. 40/2002 , sem gagnstefnandi myndi í öllu falli áskilja sér rétt til, ef til útgáfu afsals kæmi. Möguleikar gagnstefnanda á að rifta kaupsamningi aði la myndu því ekki falla niður við útgáfu afsals, þannig að útgáfa afsals myndi í öllu falli ekki loka á möguleika gagnstefnanda til að rifta kaupsamningi aðila síðar. Þar af leiðandi get i gagnstefnandi jafnframt rift kaupsamningnum nú, þá vegna fyrirséðrar vanefndar, þar sem honum myndi í öllu falli vera heimilt að lýsa yfir riftun síðar þegar vanefndin væri komin fram að fullu, sbr. 57. gr. laga nr. 40/2002. Þá tekur gagnstefnandi fram að t ilgreining málsástæðna gagnstefnanda sé ekki alfarið og eingöngu bu nd in við þ ann kafla gagnstefnu sem til greinir málsástæður, heldur kunn i þær að vera tilgreindar í málsatvikakafla gagnstefnu eða á öðrum stöðum, ásamt rökum fyrir þeim málsástæðum, og sé vísað til þeirra til að koma í veg fyrir óþarfa málalengingar. Veru leg vanefnd, þegar orðin og allsendis fyrirsjáanleg Gagnstefnandi kveður að g agnstefndi h afi vanefnt kaupsamning aðila verulega og/eða að vanefnd gagnstefnda sé svo fyrirsjáanleg að allsendis m egi jafna við þegar fram komna verulega vanefnd. Samningsákvæði, forsendur og skilmálar sölu fasteignarinnar til gagnstefnda séu ekki alfarið og eingöngu bundnar við sjálfan kaupsamning aðila um fasteignina. Fram h afi verið lagður uppgjörssamningur aðila, dag s. 5. október 2020 [sic.] , sem t a k i einnig til sölu fasteignarinnar. Í 11. gr. þess samnings sé kveðið á um að ákvæði uppgjörssamningsins sé u bindandi milli aðila og gildi samhliða öðrum samningum auk kaupsamningsins sjálfs þá til skýringar og fyllingar, v arðandi sölu fasteignarinnar. Byggir gagnstefnandi á því að ákvæði 11. gr. svokallaðs uppgjörssamnings leiði til þess að horfa verð i heil d stætt á samningssamband aðila varðandi sölu á fasteigninni, þá út frá uppgjörssamningnum sjálfum og öðrum samningum, sem gerðir haf i verið um fyrirhugaða uppbyggingu gagnstefnanda á hóteli og baðlóni í Hveradölum. Fyrst sk uli á það bent að skv. h luthafasamkomulagi, dags. 5. maí 2016, sem gagnstefndi hafi ritað 17 undir, sé kveðið á um að öll gögn , vinna eða aðrar eignir, h vort sem er efnislegar eða óefnislegar, sem tengjast uppbyggingu hótels og baðlóns í Hveradölum sé eign gagnstefnanda. Gagnstefnandi byggir á því að með fyrirætlunum gagnstefnda um byggingu stórs hótels og umfangsmikillar baðaðstöðu á lóð Skíðaskálans í Hv eradölum h a f i gagnstefndi einfaldlega slegið eign sinni á þá vinnu, gögn og aðrar eignir, bæði efnislegar og óefnislegar, sem ligg i til grundvallar áforma gagnstefnanda um byggingu baðlóns og hótels í Hveradölum. Fyrirætlanir gagnstefnda séu að grunni til þær sömu og fyrirætlanir gagnstefnanda varðandi uppbyggingu á svæðinu. Gagnstefndi sé því í raun að flytja verkefni gagnstefnanda yfir á fyrirhugaða lóð gagnstefnda við Skíðaskálann Hveradölum. Gagnstefndi h afi með þessari háttsemi sinni því jafnframt bro tið gegn tillits - og trúnaðarskyldu samningsaðila. Jafnframt séu áform gagnstefnda til þess fallin að kollvarpa uppbyggingaráformum gagnstefnanda, sem gagnstefnda ber i þó skylda til að taka tillit til, m.a. á grundvelli yfirlýsingar gagnstefnda í áður nefn dum uppgjörssamningi aðila um að gagnstefndi þekki til uppbyggingaráforma gagnstefnanda á svæðinu. Þá sé l jóst að fyrirsvarsmaður gagnstefnda, Grettir Rúnarsson, þekki til allra áforma gagnstefnanda enda hafi hann sjálfur verið hugmyndasmiðurinn að verkefn inu og stofnað félag, gagnstefnanda, sérstaklega um þau áform. Gagnstefndi hafi lag t þau áform og alla vinnu o.fl. inn í félag, þ.e.a.s. gagnstefnanda, sbr. hluthafasamkomulagið 5. maí 2016 og get i gagnstefndi því ekki í dag haldið því fram að hann geti ha ft frjálsar hendur með að nota tilvísaðar eignir gagnstefnanda eins og gagnstefnda hugnist. Í svarbréfi gagnstefnda til Sveitarfélagsins Ölfuss, dags. 1. apríl 2025 , k omi þó fram skýr afstaða gagnstefnda varðandi að hann tel ji sig ekki bundinn neinum takmö rkunum varðandi uppbyggingu á lóðinni við Skíðaskálann í Hveradölum, umfram það sem kaupsamningurinn sjálfur kveð i á um. Af tilvísuðu svari gagnstefnda auk annarra gagna málsins, svo sem stefnu í aðalsök, m egi ljóst vera að gagnstefndi h afi einbeittan vilja til að vanefna forsendur og skilmála samnings aðila um sölu fasteignarinnar auk þá annarra samninga, s.s. ákv æði uppgjörssamning aðila, varðandi þá m.a. forsendur sölunnar. Kveður gagnstefnandi að lj óst m egi vera, þá varðandi fyrirhuguð u ppbyggingaráform gagnstefnda á hóteli og umfangsmikilli baðaðstöðu á lóðinni við Skíðaskálann Hveradölum, að um milljarða fjárfestingu sé að ræða, sem verð i þá ekki lokað með einföldum hætti eftir að gagnstefnandi h afi byggt baðlón sitt í Stóradal. 18 Útilok að sé því að telja annað en að gagnstefndi hyggist ekki láta af rekstri hótelsins og baðaðstöðu þegar að því k omi að gagnstefnandi opn i baðlón sitt í Stóradal. Háttsemi gagnstefnda og raunveruleg áform hans staðfest i st í raun þegar gagnstefndi hafi höfð að mál þetta, sbr. aðalsök, og ger t kröfu um að gagnstefnanda verði gert skylt að gefa út afsal fyrir fasteigninni, þá án þess að gagnstefnda sé þá samhliða skylt að þinglýsa umsaminni kvöð um bann við vatnstengdri afþre y ingarstarfsemi á lóð fasteignarinnar, eftir að gagnstefnandi hefur opnað baðlón sitt í Stóradal. Gagnstefnandi vísar til þess að gagnstefndi hafi óskað eftir breytingu á deiliskipulagi Hveradalasvæðisins, þá bæði varðandi lóð fasteignarinnar auk lóðar gagnstefnanda, sem mun i heimila gagnstefnd a að byggja stórt hótel, fyrir þá 350 gesti, auk umfangsmikillar baðaðstöðu/baðlóns. Áform gagnstefnda um uppbyggingu með vísan til auglýstrar tillögu að breytingu á deiliskipulagi ger i því ráð fyrir verulegri breytingu á heimilli landnotkun á lóðinni við Skíðaskálann Hveradölum, þá með byggingu hótels og umfangsmikillar baðaðstöðu, sem í heildina er vatnstengd afþre y ingarstarfsemi. Kveður gagnstefnandi að á form gagnstefnda um tilvísaða uppbyggingu séu til þess fallin að kollvarpa áformum gagnstefnanda um s ambærilega uppbyggingu á svæðinu, þar sem vandséð sé að unnt sé að reka tvö baðlón og stór hótel á þessu sama svæði í Hveradölum. Auk þess sem gagnstefndi br jóti , eðli máls samkvæmt, með því forsendur sölu fasteignarinnar og þeirra samninga sem ligg i til g rundvallar verkefni gagnstefnanda eins og gerð h afi verið grein fyrir. Vanefnd gagnstefnda sé þegar komin fram, þá með kröfu hans um breytingu á deiliskipulagi svæðisins, auk þess sem vanefnd gagnstefnda sé að öðru leyti svo fyrirsjáanleg að allsendis m egi jafna því við þegar fram komna vanefnd af hálfu gagnstefnda. Vanefndin get i jafnframt ekki talist annað en verulega þá með vísan til þess sem rakað hafi verið . Kveður gagnstefnandi að v eruleg vanefnd gagnstefnda, hvort sem hún sé þegar orðin eða allsendis fyrirséð, veiti gagnstefnanda rétt til að rifta kaupsamningi aðila. Gagnstefnandi hafi jafnframt skorað á gagnstefnda að efna samning aðila, sem gagnstefndi hafi ekki sinnt innan þess frests sem gefinn var, heldur hafi gagnstefndi þess í stað þingfest mál , sbr. aðalsök, og geri kröfu um útgáfu afsals. Áskorun gagnstefnanda og sinnuleysi gagnstefnda við þeirri áskorun veiti gagnstefnanda rýmri rétt til þess að rifta kaupsamningi aðila, þá með vísan til 3. mgr. 51. gr. laga nr. 40/2002 . Einnig er á 19 því byggt að gagnstefnandi hafi augljósa, mikla og sérstaka hagsmuni af umkröfðum efndum af hálfu gagnstefnda. Gagnstefnandi hafi svo lýst y fir riftun kaupsamnings aðila, þann 22. apríl 2025, sem gagnstefnandi byggir á að sé gild og lögmæt. Gagnstefndi hafi mótmælt riftuninni sama dag. Gagnstefnandi fer fram á að riftunin verði staðfest með dómi, sbr. dómkröfu í gagnsök. Gagnstefnandi b ý ður jafnframt fram skil á greiðslum sem hann hefur tekið við úr hendi gagnstefnda, þá á grundvelli uppgjörs aðila vegna ri ftunar kaupsamningsins. M álskostnaðarkrafa Gagnstefnandi krefst greiðslu málskostnaðar úr hendi gagnstefnda. Um málskostnað er vísað til XXI. kafla laga um meðferð einkamála nr. 91/1991, einkum til 129. og 130. gr. laganna. Gagnstefnandi kveðst munu leggja fram málskostnaðarreikning lögmanns síns eigi síðar en við aðalmeðferð málsins ef til hennar kemur. T ilvísun í helstu lagaákvæði Gagnstefnandi byggir kröfu sína á lögum um fasteignakaup, nr. 40/2002, auk meginreglna kröfu - , samninga - og fasteign akauparéttar. Krafa um málskostnað er reist á XXI. kafla laga um meðferð einkamála nr. 91/1991, einkum 129. og 130. gr. laganna. Málsástæður og lagarök gagnstefnda Gagnstefndi byggir sýknukröfu s í na á því að gagnstefndi hafi í einu og öll uppfyllt ákvæð i kaupsamnings aðila um fasteignina. En m.a. með vísan til þess sem fram sé komið ligg i fyrir að gagnstefndi h afi greitt kaupverðið að fullu sem og uppfyllt önnur ákvæði kaupsamningsins að öllu leiti. Ljóst megi því vera að gagnstefnandi geti ekki rift kau psamningi aðila með vísan til vanefndar gagnstefnda á forsendum eða ákvæðum kaupsamnings sem með engu hafi verið getið í kaupsamningi, samkomulögum á milli aðila eða sem hafi verið forsenda fyrir kaupunum. Gagnstefndi kveður m álsás t æður gagnstefnanda til stuðning riftunarkröfu sinni virðast aðallega byggjast á því að vanefnd gag n stefnda felist í því að gagnstefndi hafi uppi áform um byggingu baðlóns eða umfangsmikillar baðaðstöðu á lóð sinni, byggingu hótels, að gagnstefndi hafi ekki uppfyllt ákvæði samnin ga um kvaðir sem samið hafi verið um, gagnstefndi hafi slegið eign sinni á vinnu, gögn eða byggingaráform gagnstefnanda og gagnstefndi hafi hafnað því að undirrita lóðarleigusamning. Slíkar 20 fullyrðingar gagnstefnanda séu beinlýsing rangar sem og haldlausar málsástæður riftunar. Ekki nóg með að gagnstefnandi geti ekki með nokkru móti sannað eða leitt líku r að þessum staðhæfingum sínum, en sönnunarbyrði þeirra hvíli á gagnstefnanda, heldur ligg i fyrir að gagnstefndi get i með óvéfengjanlegum hætti sýnt fram á og sannað að engin af þeim máls ás tæðum sem gagnstefnandi byggi á geti talist vanefnd af hálfu gagnstefnda. Ber i því að sýkna gagnstefnda af kröfu gagnstefnanda. Rekstur baðlóns eða umfangsmikillar baðaðstöðu Hvað varðar staðhæfingar gagnstefnanda um áform gagnstefnda um uppbyggingu umfangsmikillar baðaðstöðu eða baðlóns sérstaklega kveður gagnstefndi í fyrsta lagi ekki ljóst á hverju gagnstefnandi byggi þær fullyrðingar sínar. E kkert ligg i fyrir í gögnum málsins sem sýni fram á áform gagnstefnda u m byggingu umfangsmikillar baðaðstöðu eða baðlóns. Til meintrar staðfestingar á þessum áformum gagnstefnda þá vís i gag n stefnandi sérstaklega til greinargerðar með tilkynningu til ákvörðunar matsskyldu vegna hótels í Hverdölum og skýringaruppdráttar vegna b reytingar á deiliskipulagi vegna byggingar hótels. Ekkert k omi þó fram í þessum gögnum um byggingu eða rekstur baðlóns eða umfangsmikillar baðaðstöðu og ekkert sé vikið að því í fyrrgreindri greinargerð, enda sé heiti hennar og tilgangur í tengslum við fyr irætlanir gagnstefnda um byggingu hótels en ekki baðlóns eða baðaðstöðu. Þá h afi gagnstefndi engin áform um , eða h afi ráðist í , neinar framkvæmdir né aðrar ráðstafanir sem tengjast uppbyggingu baðlóns eða stórkostlegrar baðaðstöðu á lóð sinni. Í öðru lagi og alveg óháð öllu framanrituðu þá ligg i fyrir með skýrum og afdráttarlausum hætti í samningum aðila að gagnstefndi h afi samþykkt að reka ekki vatnstengda afþreyingarstarfsemi á lóð sinni eftir að baðlón hefur verið opnað í Stóradal . Ekkert ligg i fyrir í málinu sem gef i minnsta tilefni til að gagnstefndi muni ekki standa við það. Óumdeilt sé þó að gagnstefndi m egi og mætti því reisa og reka baðlón og/eða hvers kyns vatnstengda starfsemi á lóð sinni fram að því að baðlón hefur verið opnað í Stóradal. Að þe ssu virtu ligg i fyrir að fullyrðingar gagnstefn an da um að gagnstefndi hyggist reisa og reka baðlón eða umfangsmikla baðaðstöðu á lóð sinni séu haldlausar auk þess sem gagnstefnda væri það þó heimilt fram að opnun baðlóns í Stóradal. Ljóst sé því að gagnste fndi h afi á engan hátt vanefnt neina samninga eða loforð hvað þetta atriði varðar og get i gagnstefnandi því ekki byggt riftun sína á slíkri málsástæð 21 Bygging og rekstur hótels Hvað byggingu og rekstur hótels varðar kveður gagnstefndi að fyrir liggi í samni ngum sem snúa að viðskilnaði hluthafa gagnstefnanda á árinu 2020 sem og öðrum gögnum sem liggja fyrir í málinu sé hvergi að finna nein ákvæði um byggingu eða rekstur hótels, að gagnstefnda sé óheimilt að reisa og reka hótel á lóð sinni eða að gagnstefnandi hafi sérstaklega einkarétt til að byggja og reisa hótel á sinni lóð. Þ ví sé ljóst að gagnstefnandi get i ekki byggt á því að gagnstefndi hafi vanefnt einhver atriði og rifta eigi samkomulagi eða samningum á milli aðila þegar ekki sé að finna nein ákvæði um slík atriði í samningum aðila. Sama eigi við þó svo að horft væri heil d stætt á samningssamband aðila, líkt og gagnstefnandi byggi ítrekað á að þurfi að gera í málatilbúnaði sínum. Gagnstefndi kveður að v iðskilnaður hluthafa gagnstefnanda hafi aðeins bygg t á þeim forsendum að þeir skiptu í raun með sér eignum gagnstefnanda með þeim hætti að gagnstefndi f engi í sinn hlut fasteignina Hveradalir skíðaskáli, ásamt tilteknum lóðarréttindum umhverfis skálann, og Allrahanda GL ehf. f engi í sinn hlut allt hlutfé gagnstefnda í gagnstefnanda með þeim öllum þeim réttindum og skyldum sem gagnstefnandi hafi átt á þessum tíma, þ.m.t. gegn því að rekstur vatn s tengdrar afþreyingarstarfsemi væri ekki heimil l á lóð gagnstefnda eftir að gagnstefnandi hafi hafið slíkan rekstur á sinni lóð. En þróun slíks lóns hafi verið og sé enn aðalmarkmið í rekstri gagnstefnanda. Það hafi því frá upphafi legið fyrir að gagnstefndi myndi fara í uppbyggingu á sinni lóð með þeim takmörkunum sem samningar aðila hafi sett honum, þ.e. án rekstur s vatnstengdrar afþreyingarstarfsemi eftir að baðlón hefði verið opnað í Stóradal. Gagnstefndi kveðst ekki myndu hafa gengið að þessum samningum hefðu þeir sett honum aðrar skorður varðandi uppbyggingu á lóð sinni en kveðið er á um í samningum aðila, sér í lagi ef þeir hefðu haft að geyma skorður á byggingu eða rekstri hótels. Gagnstefnandi get i ekki nú borið því við að samningar aðila hafi átt að fela í sér aðrar og meira íþyngjandi takmarkanir fyrir gagnstefnda en raunverulega k omi fram í ákvæðum þeirra. T akmarkanir, skyldur og kvaðir séu skýrar og glöggar í samningum aðila. Gagnstefndi kveður að a llar tilvísanir gagnstefnanda til deiliskipulagsbreytinga á lóð gagnstefnda breyt i engu um heimild gag n stefnda til byggingar hótels á lóð sinni enda haf i deiliskipulagsbreytingar eða afgreiðsla sveita r félagsins á slíkum breytingum engin áhrif á ágreiningsefni þessa máls og séu þeim óviðkomandi. Þar sem gagnstefnandi byggi 22 þó á því að gagnstefndi hafi með því leggja fram deiliskipulagsbreyti ngu á lóð sinni vanefnt samninga aðila og slegið eign sinni á viðskiptahugmynd gagnstefnanda telur gagnstefndi rétt að taka fram að með tölvupósti til gagnstefnda þann 15. febrúar 2024 hafi gagnstefnandi lagt til fund aðila vegna gagna um hóteluppbyggingu gagnstefnda. Þá hafi gagnstefndi upplýst fyrirsvarsmenn gagnstefnanda enn fremur um tillögur um fyrirhugaðar deiliskipulagsbreytingar vegna byggingar hótels með tölvupóstum þann 16. apríl 2 024 og 22. maí 2025 án nokkurra mótmæla eða athugasemda af hálfu ga gnstefnanda. Auk þess hafi engar athugasemdir borist frá gagnstefnda við deiliskipulagstillögunni meðan á ferli málsins stóð hjá sveita r félaginu. Telur gagnstefndi því veruleg sérstakt, svo ekki sé sterkar að orði kveðið, að gag n stefnandi geri engar athuga semdir við umrædda deiliskipulagsbreytingu og hóteluppbyggingu fyrr en meira en ári eftir að fyrir ligg i með sanna n legum hætti að gagnstefnandi hafi verið meðvitaður um slíkar fyrirætlanir ef um hafi verið að ræða vanefnd á samningum aðila. Kveður gagnstef ndi að að öllu þessu virtu þá ligg i fyrir að gagnstefnandi get i ekki byggt kröfu sína um riftun kaupsamnings á einhverri meintri vanefnd gagnstefnda um að ætla að byggja hótel þegar ekki hafi verið að finna nein ákvæði um slíkt í samningnum aðila eða í nok krum samskiptum eða forsendum sem hafi legið til grundvallar samningum aðila. Þaðan af síður get i gagnstefnandi byggt á því að vanefnd gagnstefnda hafi falist í því falla ekki frá áformun sínum um byggingu hótels eða óska eftir deiliskipulagsbreytingu. Umsamdar kvaðir Gagnstefndi kveður að þá byggi gagnstefnandi á því að vanefnd gagnstefnda felist í því að fyrirliggjandi kvöð um að gagnstefnda sé ekki heimilt reka vatnstengda afþreyingarstarfsemi eftir að baðlón hafi verið opnað í Stóradal, dags. 30 janú ar 2025 hafi ekki verið þinglýst auk þess sem hún sé haldin þeim annmarka að hún sé ekki gefin út til gagnstefnanda og gagnstefndi geti því aflýst henni hvenær sem er. Í 9. gr. kaupsamnings fasteignarinnar sé að finna eftirfarandi ákvæði um umrædda kvöð; kvöð um að á nýrri útskiptri lóð sem hin selda fasteign mun standa á, sbr. 1. gr., verði . Í 10. gr. samkomulags milli aðila 5. nóvember 2020 sé að finna sama ákvæði. 23 Fyrir ligg i skrifleg yfirlýsing, undirrituð af gagnstefnda og Orkuveitu Reykjavíkur, um þessa kvöð og að henni eigi að þinglýsa á fasteignina Hver a dali skíðaskáli og það land sem fasteigni n hvílir á. Ekkert k omi fram um það í fyrrgreindum samningsákvæðum að búið þurfi að vera að þinglýsa þessari kvöð fyrir útgáfu afsals, aðeins að búið eigi að vera samþykkja þinglýsingu hennar til þess að gefa út afsal. Allar fullyrðingar gagnstefnanda um a nnað sem og að gagnstefndi ætli sér ekki að þinglýsa kvöðinni séu því ekki í samræmi við samningsákvæði aðila um þessa kvöð. Þá hefði skv. hefðbundnum venjum átt að vera á ábyrgð gagnstefnanda að þinglýsa þessu skjali og það yrði afhent samhliða undirritun afsals. Ekki h afi staðið á gag n stefnda um afhendingu fyrrgreindrar yfirlýsingar en þar sem gagnstefnandi h afi hafnað útgáfu afsals h afi þó ekki orðið af því enn. Til að taka af allan vafa um að fullyrðingar gagnstefnda, um að gagnstefndi sé að reyna að komast hjá þinglýsingu þessarar kvaðar, geti átt við þá h afi gagnstefndi látið þinglýsa umræddri kvöð á fasteignina. Fyrir liggi að y firlýsingu þessari hafi verið þinglýst þann 29. ágúst 2025 . Því sé óumdeilt að málsástæða gagnstefnanda um að gagnstefndi m uni ekki , eða ætli ekki að , þinglýsa kvöðinni get i í öllu falli ekki átt við rök að styðjast lengur. Hvað varð i svo staðhæfingar gagnstefnanda um annmarka kvaðarinnar þá séu þær einnig haldlausar með öllu. Í fyrsta lagi ligg i fyrir að hin þinglýsta kvöð s é að fullu og öllu leiti í samræmi við samningsákvæði um hana. Í tilgreindum samningsákvæðum sé aðeins tekið fram að gagnstefndi og Orkuveita Reykjavíkur skuli samþykkja þinglýsingu á kvöð en ekkert sé tekið fram í samningsákvæðum um kvöðina að koma verði fram í efni hennar með tilteknum hætti að hún sé gefin út til gagnstefnanda. Í öðru lagi ligg i fyrir að Orkuveita Reykjavíkur þyrfti alltaf að samþykkja aflýsingu þessarar kvaðar. En fyrir ligg i að Orkuveitan þekki vel til þessara mála og m.a. ligg i fyrir þinglýst skjal þar sem fram k omi að Orkuveitan hafi kynnt sér kaupsamning fasteignarinnar og geri ekki athugasemdir við efni hans. Það ge fi því augaleið að Orkuveitan mun i ekki samþykkja aflýsingu þessarar kvaðar án aðkomu gagnstefnanda. Í þriðja lagi sé þessi kvöð tekin fram í þinglýstum kaupsamningi fasteignarinnar og ligg i fyrir að hún st andi óháð þinglýsingu sérstakrar yfirlýsingum um hana, sbr. 11. gr. laga nr. 39/1978. Auk þess sem gagnstefn an di sé með staðhæfingum sínum að gefa sér ókomin atvik eða athafnir af hálfu gagnstefnda og að gagnstefndi ætli sér að reyna að brjóta samninga aðila. 24 Í fjórða lagi ligg i fyrir af efni hinnar þinglýstu kvaðar að henni verð i ekki aflýst án aðkomu gagnstefn an da, enda k omi skýrt fram í skjalinu og það eigi rætur að rekja til kaupsamnings, dags. 9. desember 2020, þar sem gagnstefnandi hafi selt gagnstefnda umrædda fasteign. Fulljóst sé því með vísan til þess og efni kaupsamningsins að um sé að ræða réttindi til handa gagnstefnanda, sem aðila tilvísaðs kaupsamnings, s em verð i þ.a.l. ekki aflýst án samþykkis gagnstefnanda, sbr. 39. gr. laga nr. 39/1978. Kveður gagnstefndi að að öllu þessu virtu sé ljóst að gagnstefndi get i ekki byggt riftunarkröfu sína á þeim málsástæðum að gagnstefndi hafi vanefn t kaupsamninginn eða a ðra samninga með því að ætla að komast hjá því að þinglýsa þessari kvöð eða hún sé haldin einhverjum annmörkum. Í öllu falli tel ji gagnstefndi ljóst að ekki sé hægt að rifta samningum vegna ímyndaðra, ókominna og ófyrirséðra atvika sem engin vissa sé fyrir um. Þá hafi nú verið þinglýst kvöð á fasteignina Hveradalir skíðaskáli um forkaupsrétt gagnstefnanda að fasteigninni í samræmi við ákvæði kaupsamnings aðila þar um, sbr. veðbókavottorð dags. 24. september 2025. En gagnstefndi hafi ritað undir yfirlýsingu um forkauprétt og óska ð eftir að slíkri yfirlýsingu yrði þinglýst á fasteignina. Fulltrúi embættis sýslumannsins á Suðurlandi hafi hins vegar talið að ekki væri þörf á að slíkri yfirlýsingu yrði þinglýst sérstaklega þar sem getið væri um slíkan forkaupsré tt í kaupsamningi aðila og rétt væri því að þinglýsa kvöð um forkaupsrétt á fasteignina á grundvelli þess . Þ essi ákvörðun sýslumanns sé í samræmi við 11. gr. laga nr. 39/1978. Í stefnu í aðalsök hafi gagnstefndi bent á að ekki væri þörf á að þinglýsa sérst akri yfirlýsingu um forkauprétt þar sem ákvæði um slíkan rétt kæmi skýrlega fram í kaupsamningi aðila. Þ ví liggi fyrir að gagnstefndi get i því ekki byggt kröfu sína á þeim málsástæðum að sérstakri yfirlýsingu u m forkaupsrétt hafi ekki verið þinglýst auk þe ss sem slík málsástæða væri þá of sein fram komin. Byggingaráform gagnstefnda Gagnstefndi kveður málsástæður gagnstefnanda um að gagnstefndi hafi á einhvern hátt slegið eign sinni á gögn, eignir, vinnu eða viðskiptahugmynd gagnstefnanda um byggingu baðlóns og hótels vera með hreinum ólíkindum og stand i st enga skoðun. Í fyrsta lagi h afi gagnstefndi engar áætlanir um byggingu baðlóns, þrátt fyrir að honum væri heimill slíkur rekstur fram að opnun baðlóns í Stóradal. Í öðru lagi 25 þá séu ekki og hafi ekki verið nein ákvæði í samningum aðila sem hafi takm arkað rétt gagnstefnda til að byggja að reka hótel né hafi slíkt verið forsenda fyrir samningum aðila. Í þriðja lagi hafi gagnstefndi á engan hátt nýtt sér nein gögn, eignir, vinnu eða önnur r éttindi gagnstefnanda í tengslum við uppbyggingu á lóð sinni. Gagnstefnandi h afi lagt út í umtalsverða vinnu og kostnað vegna þróunar baðlóns og séu eignir og verðmæti gagnstefnanda að mestu eða nánast eingöngu fólgin slíkri þróunarvinnu. Gagnstefndi ítrek ar að hann hygg i ekki á byggingu eða rekstur baðlóns og hvorki h afi né get i því nýtt sér slíka þróunarvinnu, enda ligg i ekkert fyrir um það í þessu máli. Þá h afi gagnstefnandi ekki lagt út í neina vinnu við þróun hótels, a.m.k. ekki fram til þess tíma er v iðskilnaður aðila hafi átt sér stað. Hvað byggingu hótels varðar, og í raun baðlóns líka, þá set ji gagnstefnandi málatilbúnað sinn fram með þeim hætti að hugmyndir um byggingu baðlóns og hótels séu hugverkavernduð réttindi og gagnstefnandi eigi einkarétt á slíkum hugmyndum. Það sé auðvitað alkunna að viðskiptahugmyndir eða fyrirætlanir um byggingu hótels séu það ekki og sé hverjum sem er heimilt að byggja og reka hótel svo lengi sem viðkomandi h afi til þess tilskilin leyfi og réttindi. Einu lögvernduðu rét tindi sem aðilar kunn i að eiga varðandi rekstur hótels teng i st hönnun, nafni og öðrum slíkum réttindum eða eftir atvikum öðrum samningsbundnum réttindum. F yrir ligg i að engum slíkum réttindum sé fyrir að fara hjá gagnstefnanda og ekki verð i séð með hvaða h ætti gag n stefndi eigi mögulega að hafa vanefn t samninga aðila með því að áforma byggingu hótels þar sem ekkert hafi verið kveðið á um takmörkum gagnstefnda á því í samningum aðila, hvorki með beinum eða óbeinum hætti. Af þessu virtu eigi þessi málsástæða gagnstefnanda ekki við rök að styðjast og krafa gagnstefnanda um riftun get i ekki byggst á þessari málsástæðu. Lóðarleigusamningar Gagnstefndi kveður alrangar fullyrðingar gagnstefnanda um að gagnstefndi hafi hafnað að skrifa undir lóðarleigusamning við Orkuveitu Reykjavíkur, sem landeignanda, með takmörkunum á starfsemi gagnstefnda á lóðinni. Hið rétta sé að með tölvupósti þann 4. júlí 2024 hafi Stefanía Agnes Þórisdóttir, f.h. Orkuveitu Reykjavíkur, sent gagnstefnda lóðaleigusamninga. Annars vegar vegna lóðarhluta gagnstefnda og hins vegar vegna lóðarhluta gagnstefnanda. Í samningi gagnstefnda sé sérstaklega tekið fram að leigutaki , þ.e. gagnstefndi , hafi áform um byggingu m.a. hótels, búningaaðstöðu, bað lóns, 26 skíðalyftu og upplýsingamiðstöðvar og leigusali hafi ekkert á móti þeim áformum með þeim fyrirvörum sem getið sé um í samningnum. Gagnstefndi hafi svo sent forsvarsmönnum gagnstefn anda þessa samninga í kjölfarið. Með tölvupósti þann 6. desember 2024 hafi svo Jóhannes Hauksson, f.h. gagnstefndanda, sent samninginn við gagnstefnda til gagnstefnda þar sem gerðar haf i verið breytingar á ákvæðum hans af hálfu gagnstefnanda einhliða og án aðkomu Orkuveitunnar. Gagnstefndi hafi hafnað því að skrifa undir sa mninga sem gagnstefnandi hafi einhliða breytt án heimildar Orkuveitunnar þar sem gagnstefnandi væri ekki aðili að slíkum samningnum. Það sé því alrangt að gagnstefndi hafi hafnað að skrifa undir leigusamning við Orkuveituna sem landeiganda. Kveður gagnstef ndi að f yrirliggjandi lóðarleigusamningar séu þeir samningar sem hafi kom ið frá Orkuveitunni og verið í fullu samræmi við þann lóðarleigusamning sem hafi verið í gildi. Þó að tekið sé fram í samningi gagnstefnda að honum sé heimill rekstur baðlóns á lóðinn i v aldi það því ekki að gagnstefndi þurfti eða ætli ekki að standa við ákvæði samninga við gagnstefnanda og geti rekið vatnstengda afþreyingarstarfsemi eftir að baðlón hefur verið opnað í Stóradal eða það sé einhver staðfesting á því að gagnstefndi ætli sé r að reka baðlón á lóð sinni. Hér sé um að ræða orðalag samninga sem k omi frá landeiganda en ekki frá gagnstefnda. Kveður gagnstefndi l jóst að meintar fullyrðingar gagnstefnanda um að gagnstefndi hafi hafnað að skrifa undir lóðaleigusamning við landeigand a eig i ekki við rök að styðjast. Jafnvel þó svo væri þá sé slíkt ekki vanefnd á kaupsamningi aðila og get i orðið grundvöllur riftunar hans þar sem enga fyrirvara, skilmála eða ákvæði um lóðarleigusamninga sé að finna í kaupsamningi aðila eða öðrum fyrirlig gjandi gögnum málsins. Skilyrði riftunar ekki fyrir hendi Gangstefndi vísar til þess að e itt grundvallarskilyrði riftunar sé að um verulega vanefnd sé að ræða. Tilvísun gagnstefnanda til ákvæða V. kafla laga nr. 40/2002 breyti engu í því samhengi enda s é skýrt kveðið á um vanefnd sem skilyrði riftunar í umræddum lögum og slík vanefnd þurfi að vera veruleg til að seljandi fasteignar geti rift kaupsamningi á grundvelli vanefnda kaupanda er snú i að öðrum atriðum en greiðslu kaupverðsins, sbr. 51. gr., sbr. 49. gr. laga nr. 40/2002. Tilvísun gagnstefnanda til þessara ákvæða veiti gagnstefnanda því á engan hátt ríkari rétti til riftunar en almennt gildi . 27 Gagnstefndi vísar til þess að gagnstefnandi byggi einnig riftunarkröfu sína á því að gagnstefnanda sé heim ilt að rifta kaupsamningnum, þó gjalddagi greiðslu sé ekki kominn, þar sem víst og/eða fyrirséð sé að vanefndir verði á honum af hálfu gagnstefnda, sbr. 57. gr. laga nr. 40/2002. Kveður gagnstefndi að ekki sé að fullu ljóst hvaða atriði kaupsamnings aðila gagnstefndi byggi á að fyrirséð sé að gagnstefndi muni vanefna, önnur en gagnstefnandi byggir á að gagnstefndi hafi þegar vanefnt. Í því samhengi sé rétt að taka fram að gagnstefndi h afi þegar að fullu efnt a llar skyldur og greiðslur sínar skv. kaupsamningi aðila, þ.m.t. þær sem gjalddagi hafi ekki verið kominn á. Þ ví sé ekki eða get i orðið um neinar vanefndir af hálfu gagnstefnda að ræða og get i gagnstefnandi því ekki byggt málatilbúnað sinn á 57. gr. laga nr . 40/2002. Þá telur gagnstefndi auk þess ljóst að til þess að riftun á grundvelli 57. gr. laga nr. 40/2002 geti náð fram að ganga þá verði að gera ríkari kröfu um sönnun til þess aðila sem riftir. Telur gagnstefndi að til þess verði að sýna fram á einskon ar ómöguleika annars hvor s aðila til að efna samningsskyldur sínar eða að með nokkuð öruggum hætti sé hægt að slá því föstu að aðili muni ekki efna samningsskyldur sínar. A ð þessu virtu geti gagnstefnandi ekki byggt á því að víst sé að gagnstefndi muni ekk i efna einhverjar skyldur sínar án þess að sýna með a.m.k. einhverjum líkum fram að svo geti orðið. Ekki nóg með að gagnstefnandi hafi ekki með nokkrum hætti sýnt fram á líkur á fyrirsjáanlegum vanefndum gagnstefnda þá ligg i einfaldlega fyrir með staðföstu m hætti að allar skyldur gagnstefnda í kaupsamningi aðila haf i verið uppfylltar að fullu af gagnstefnda. Þ ví geti aldrei komið til að gagnstefndi geti vanefn t einhverjar skyldur eða greiðslur sem ekki séu komnar á gjalddaga. A ð þessu einu virtu ligg i fyrir að gagnstefnandi get i ekki byggt riftunarkröfu sína á 57. gr. laga nr. 40/2002. Allar tilvísanir gagnstefnanda til þess að vanefndir gagnstefnda í þessu tilliti felist í því að stefndi muni eða ætli að byggja hótel og/eða baðlón eða gagnstefndi hafi nýtt sem eða slegið eign sinni á gögn eða vinnu gagnstefnanda er tengjast byggingu hótels eða baðlóns séu einfaldlega haldlausar með öllu. Til nánari umfjöllunar og rökstuðning s um slík atriði vísast til þess sem áður greinir . Kveður gagnstefndi að fyrir liggi að engar vanefndir haf i orðið á kaupsamningi aðila um fasteignina Hveradalir skíðaskála, dags. 9. desember 2020, sem gagnstefnandi krefst þess að verði rift. Né heldur haf i nokkrar vanefndir orðið á öðrum samningum eða forsendum sem hafi legið til grundva llar kaupunum. Fyrir ligg i með skýrum hætti hverjir 28 skilmálar og skilyrði viðskiptanna, kaupsamningsins og annarra samninga hafi verið og h afi gagnstefndi uppfyllt þá skilmála og skilyrði að öllu leiti. Kveður gagnstefndi að a llar tilhneigingar gagnstefna nda til að reyna halda því fram að umrædd viðskipti aðila hafi verið háð fleiri skilmálum og skilyrðum en fram k oma í samningum og gögnum málsins séu með öllu haldlausar og fjarstæðukenndar. Ljóst megi vera að ef þau skilyrði og skilmálar sem gagnstefnandi byggi málatilbúnað sinn á hefðu verið forsendur viðskipta aðila þá hefðu þau eðlilega komið með einhverjum hætti fram í fyrirliggjandi kaupsamningi eða öðrum gögnum. A ð þessu virtu, sem og öllu öðru framkomnu virtu, telur gag n stefndi að sýkna beri gagnste fnda af öllum kröfum gagnstefnanda í þessu máli. Krafa um málskostnað Gagnstefndi krefst málskostnaðar úr hendi gagnstefnanda samkvæmt mati dómsins eða síðar framlögðum málskostnaðarreikningi að viðbættum virðisaukaskatti. Málskostnaðarkrafa stefnd a er byggð XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Lagarök Vísað er til helstu lagaraka í umfjöllun um málsástæður. Gagnstefndi vísar sérstaklega til almennra reglna samningaréttar um skuldbindingargildi samninga og að gerða samninga beri að hal da sem og almennra reglna kröfuréttar um efndir fjárskuldbindinga. Þá vísar gagnstefndu til skipulagslaga nr. 123/2010 , laga um fasteignakaup nr. 40/2002 og þinglýsingarlaga, nr. 39/1978. Forsendur og niðurstöður Í málinu gerir stefnandi kröfu um að stefn da verði gert að gefa út afsal fyrir umræddri fasteign að viðlögðum dagsektum, með varakröfu um hið sama gegn útgáfu yfirlýsingar um forkaupsrétt stefnda, allt eins og nánar greinir í dómkröfum. Stefndi krefst sýknu af kröfum stefnanda , en til vara sýknu a ð svo stöddu. Þá gerir stefndi kröfu um að staðfest verði riftun hans á kaupsamningi aðila um téða eign, en stefnandi krefst sýknu af þeirri kröfu stefnda. Í öllum tilfellum gera báðir aðilar kröfu um málskostnað úr hendi hins. 29 Eins og málið er í pottinn b úið verður fjallað um kröfur aðila í einu lagi, en umfjöllun ekki skipt upp í tvennt, þ.e. annars vegar um aðalsök og hins vegar um gagnsök. Deila aðila snýst um það hvort stefnandi hafi vanefnt skyldur sínar samkvæmt kaupsamningi, dags. 9. desember 2020, og eftir atvikum hvort leiða megi ætlaðar vanefndir hans út frá öðrum samningum á milli aðila, sem hafa verið lagðir fram í málinu. Ef svo, þá hvort vanefndir séu svo verulegar að þær geti réttlætt riftun stefnda á kaupunum. Við mat á þessu er óhjákvæmileg t að skoða fyrst kaupsamninginn sjálfan. Í 2. gr. kaupsamningsins er kveðið á um tiltekið kaupverð og greiðslu þess. Ekki er á því byggt af hálfu stefnda að vanhöld séu á greiðslum og verður gengið út frá því við úrlausn málsins að kaupverð sé að fullu gr eitt og í samræmi við samningsskyldur stefnanda. Í 3. gr. samningsins er kveðið á um afhendingu og afsal fyrir hinu selda, en í málinu liggur ekkert fyrir um að stefnandi hafi vanefnt einhverjar skyldur í því sambandi og eru kröfur og málsástæður stefnda e kki byggðar á vanefndum sem tengist 3. gr. samningsins. Þá er í 3. gr., sem samkvæmt samhengi hlýtur að vera 4. gr. samningsins, kveðið á um að stefnandi yfirtaki skuld sem tryggð sé með tryggingarbréfi á 1. veðrétti. Í samræmi við það sem áður segir um gr eiðslur er ekki á því byggt af hálfu stefnda að ætlaðar vanefndir stefnanda lúti að því sem kveðið er á um í þessari grein samningsins. Liggur ekki annað fyrir en að stefnandi hafi uppfyllt skyldur sínar skv. þessu samningsákvæði. Í 5. gr. samningsins er m .a. kveðið á um að stefnandi skuli veita stefnda forkaupsrétt að hinni seldu fasteign, hvort sem hún er seld í heild eða hluta, og skuli forkaupsréttinum þinglýst í kvaðadálk hinnar seldu fasteignar. Fyrir liggur í málinu að kveðið er á um forkaupsréttinn í kaupsamningnum og er stefnandi bundinn af þeim ákvæðum hans. Þá liggur enn fremur fyrir að kvaðar um forkaupsrétt stefnda er getið í kvaðadálki fasteignarinnar í þinglýsingabókum . Verða engar vanefndir stefnanda leiddar af þess u ákvæði samningsins , en ön nur atriði í þessari grein koma ekki til álita . Í 9. gr. kaupsamningsins eru ákvæði um skilyrði sem þarf að uppfylla áður en afsal verði gefið út. 30 Í fyrsta lagi er þar kveðið á um að Orkuveita Reykjavíkur, sem landeigandi, og sveitarfélagið Ölfus samþykki landskipti niður í tvær lóðir sem unnin verða út frá teikningu Landmótunar, dags. 2. desember 2019 um breytingu á deiliskipulagi lóðar Skíðaskálans í Hveradölum. Í breytingunni felist a lóðin sem hið selda stendur á verði 22,7 hektarar skv. punktum 1, 2, 3, 4, 5, 6, 18, 17 og 16 áður en komið er aftur í punkt 1. Í gögnum mál s ins kemur fram að upphaflega hafi, einhverra hluta vegna , verið skilað inn teikningu sem ekki var í samræmi við téða punkta, en hins vegar liggur fyrir að það hefur verið leiðrétt og er nú uppskipting lóðanna í samræmi við kaupsamninginn. Samþykki Orkuveitunnar liggur fyrir með yfirlýsingu 30. júní 2021. Þá ligg ur fyrir samþykki sveitarfélagsins Ölfuss um deiliskipulag svæðisins, sem auglýst var í B - deild Stjórnartíðinda nr. 941/2023, og undirritað af skipulags - og bygginga fulltrúa sveitarfélagsins, en með því fylgir skýringa r mynd af lóðaskiptingu sem er í samræm i við greinda hnitpunkta sem tilteknir eru í kaupsamningnum. Verða þannig ekki leiddar neinar vanefndir stefnanda af þessu fyrsta skilyrði sem þarf að uppfylla áður en afsal verði gefið út. Þá er annað skilyrðið fólgið í því að Orkuveita Reykjavíkur og ste fnandi samþykki þinglýsingu á kvöð um að á nýrri útskiptri lóð sem hin selda fasteign mun standa á verði ekki vatnstengd afþreyingarstarfsemi eftir að baðlón hefur verið opnað í Stóradal. Í málinu hefur verið lögð fram yfirlýsing Orkuveitu Reykjavíkur og s tefnanda, dags. 30. janúar 2025, innfærð í þinglýsingabækur 29. ágúst 2025, um þetta. Þar segir : Með vísan til og í samræmi við þetta atriði kaupsamningsins samþykkja og staðfesta Heklubyggð ehf., sem kaupandi, og Orkuveita Reykjavíkur, sem lóðarleigusali, hér með að ekki sé heimilt að vera með vatnstengda afþreygingarstarfsemi [sic.] á fasteigninni Hverdalir [sic.] skíðaskáli, fnr. 221 - 2946, landnr. 172316, eftir að baðlón hefur verið opnað í Stóradal . Ljóst er að síðastgreint skilyrði er uppfyllt með útgáfu og undirritun þessarar yfirlýsingar, sem og eftirfarandi þinglýsingu. Stefndi hefur þó byggt á því að yfirlýsing þessi sé haldlaus fyrir stefnda, enda eigi hann enga aðild að henni og að Orkuveit u nni og stefnanda verði í lófa lagið að aflýsa yfirlýs ingunni og fella hana úr gildi eftir útgáfu afsals. Um þetta er það að segja að efni yfirlýsingarinnar er nákvæmlega í samræmi við orðalag í 9. gr. kaupsamningsins og er þess þar hvergi getið að stefndi sk u li vera aðili að yfirlýsingunni. Þá er til þess að líta að samkvæmt kaupsamningnum sjálfum er ljóst að stefnanda er óheimilt að reka vatnstengda afþreyingarstarfsemi eftir að baðlón hefur 31 verið opnað í Stóradal. Verður ekki betur séð en að þetta ákvæði kaupsamningsins tryggi rétt stefnda að þessu leyti . Ekki er byggt á því af hálfu stefnda að ætlaðar vanefndir snúi að öðrum ákævðum kaupsamningsins. Þá verður hér að líta til samkomulags, dags. 5. nóvember 2020, sem gert var í aðdraganda kaupanna. Aðilar þess samkomulags voru aðilar þessa dómsmáls og Allrah anda GL ehf. Þar kemur fram að samkomulagið fjallar um þau kaup sem þetta mál er sprottið af. Í 9. gr. samkomulagsins segir: Kaupandi samþykkir að hafa ekki með höndum vatnstengda afþreyingarstarfsemi eftir að baðlón hefur verið opnað í Stóradal. kaupandi samþykkir að þinglýst verði kvöð á lóðina þar um. Kaupandi í þessu samkomulagi er stefnandi þessa máls. Verður ekki betur séð en að stefnandi sé til fulls bundinn af þessu samkomulagi, auk kvaðarinnar sem áður er lýst. Stefndi hefur byggt á því að kvöðin t ryggi ekki nægilega þær hömlur sem lagðar eru á stefnanda samkvæmt efni hennar, enda geti stefnandi hæglega aflýst kvöðinni eftir að afsal hafi verið gefið út, án aðkomu stefnda. Um þetta er það að segja að samkvæmt orðalagi 9. gr. samkomulagsins frá 5. nóvember 2020 og samkvæmt orðalagi 9. gr. kaupsamningsins frá 9. desember 2020 er ekki gert sérstaklega ráð fyrir því að stefnda sé getið í efni kvaðarinnar, eða að efni kvaðarinnar sé orðað á annan veg en gert er . Verður ekki annað séð en að uppfyllt sé þ að skilyrði að þinglýsing kvaðarinnar hafi verið samþykkt og gott betur en það, enda hefur kvöðinni verið þinglýst á fasteignina. Þá standa stefnda opin réttarúrræði 39. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978, enda kemur fram að kvaðarinnar er getið í kvaðadálki fasteignarinnar og þar sérstaklega vísað til opnunar baðlóns í Stóradal L236540. Í 9. gr. kaupsamningsins eru auk þessa tilgreind skilyrði sem lúta að yfirtöku lána, greiðslu kaupverðs og samvinnu milli aðila. Af hálfu stefnda hefur ekki verið byggt á því að ætlaðar vanefndir stefnanda lúti að þessum atriðum og er óþarft að huga frekar að þeim. Samkvæmt öllu framangreindu verður ekki séð að stefnandi hafi vanefnt skyldur sínar samkvæmt kaupsamningi 9. desember 2020 eins og þeim er lýst í honum , eða öðrum sa mningum á milli aðila . Allt að einu byggir stefndi á því að ætluð vanefnd stefnanda sé svo fyrirsjáanleg að fyllilega megi jafna henni til þegar fram kominnar vanefndar, sbr. VI. kafla laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Þetta lýtur í fyrsta lagi að því að stefndi telur ljóst að stefnandi 32 ætli sér og muni opna baðlón á lóð sinni, en það stríði gegn samningsskyldum hans. Um þetta er í fyrsta lagi það að segja að um þetta liggur ekkert handfast fyrir. Kom þannig skýrt og óskilyrt fram hjá fyrirsvarsmanni stefn anda við aðalmeðferð, að stefnandi hefur engar fyrirætlanir um að opna baðlón á lóð sinni. En jafnvel þó svo væri að stefnandi hygðist opna baðlón eða einhverskonar vatnstengda afþreyingarstarfsemi þá er honum það heimilt samkvæmt efni samningsins, allt ti l þess að stefndi hefur opnað fyrirhugað baðlón sitt í Stóradal. Hér er þess að geta að engar framkvæmdir hafa átt sér stað varðandi baðlón í Stóradal samkvæmt því sem fram kom hjá fyrirsvarsmanni stefnda við aðalmeðferð. Þvert á móti liggur ekki fyrir hvo rt unnt verði að koma slíku baðlóni upp þar vegna skilyrða um að allt vatn sem komi upp úr jörðinni og verði nýtt í baðlón verði að fara aftur niður í jörðina , en gert er ráð fyrir að vatn fyrir baðlónið komi allt úr Hellisheiðarvirkjun. Auk þessa kom fram hjá fyrirsvarsmanni stefnda við aðalmeðferð að fjárfestar sem komi að verkefninu hafi spurningar um þessi efni. Er þannig á þessu stig i alls óljóst hvort eða hvenær baðlón stefnda verður opnað í Stóradal. H ömlur á að stefnandi hafi ekki með höndum, eða opni, vatnstengda afþreyingarstarfsemi eftir að baðlón hefur verið opnað í Stóradal eru ekki skýrðar sérstaklega í samningum aðila . Í gögnum málsins er þannig hvergi skýrt hvað felst í hugtakinu vatnstengd afþreyingarstarfsemi . Um þetta má vísa til tölvupóst s Jóhannesar Hauk ssonar, stjórnarmanns stefnda, dags. 6. desember 2024, til fyrirsvarsmanns stefnanda, en kemur fram að skilgreina þurfi nánar hvað fel i st í hugtakinu vatnstengd afþreyingarstarfsemi . Eins og áður segir kom fr am skýrt og óskilyrt í framburði fyrirsvarsmanns stefnanda við aðalmeðferð, að stefnandi hefur engar áætlanir um að opna baðlón. Hins vegar séu heitir pottar við Skíðaskálann sem kunni að verða endurnýjaðir, en það séu ekki annað en heitir pottar, en þeir munu hafa verið til staðar um árabil. Að virtu því sem áður segir um hugtakið vatnstengd afþreyingarstarfsemi og óljóst inntak þess, fer því fjarri að þeir pottar og möguleg endurnýjun þeirra geti talist brjóta í bága við samningssky ldur stefnanda að því e r varðar bann við vatnstengdri afþreyingarstarfsemi eftir að baðlón hefur verið opnað í Stóradal. Að öllu framansögðu virtu er ekki unnt að fallast á það með stefnda að stefnandi hafi vanefnt, eða muni fyrirsjáanlega vanefna, það skilyrði að opna ekki eða hafa ekki með höndum vatnstengda afþreyingarstarfsemi eftir að baðlón hefur verið opnað í Stóradal. Í þessu efni breytir engu að í gögnum málsins megi sjá tölvuteiknaðar myndir 33 af einhverskonar lóni eða vatni á lóð stefnanda, en fyrir liggur að þar er nú þ egar lón sem að sögn fyrirsvarsmanns stefnanda er 20 30 sentimetra djúpt, kalt, drullugt og hentar allra síst til baða eða annarrar afþreyingar. Þá byggir stefndi á því að fyrirætlanir stefnanda um að reisa og opna á lóð sinni hótel sem rúmi 150 gesti fe li í sér verulega vanefnd á samningsskyldum stefnanda. Um þetta er það að segja að í kaupsamningi 9. desember 2020 er hvergi minnst á hótelbyggingu, hvorki varðandi stefnanda né stefnda. Þá kemur þar ekkert fram um hvort heimilt eða óheimilt sé að reisa eða reka hótel á hvorugri lóðinni. Í áðurnefndu samkomul agi frá 5. nóvember 2020 er hvergi getið um hótel, hvorki af né á. Í þ ví samkomulagi er sérstök grein, þ.e. 9. gr., um óþinglýstar kvaðir og fleira, sem kaupandi skal undirgangast nái kaup fram að ganga og ábyrgist að framsalshafi taki á sig ef hann selur fa s teignina öðrum en seljanda . Í þessari grein er ekki, frekar en annar staðar, getið um hótel. Þar segir hins vegar að kaupanda sé kunnugt að seljandi hafi fengið styrki úr Framkvæmdasjóði ferðamannastaða og að honum sé kunnugt að seljandi hyggi á framkvæ mdir við baðlón í Stóradal ásamt aðstöðuhúsi, bílastæðum og fleiru og að hann samþykki það. Stefndi hefur í þessu samhengi vísað til hluthafasamkomulags 5. maí 2016, sem gert var milli aðila þessa máls og Allrahanda GL ehf. eins og áður er getið um. Þar kemur fram í grein 1.2. að meðal eigna félagsins, þ.e. Hveradala ehf., sé Skíðaskálinn í Hverdölum áam öllu sem fylgir og fylgja ber, þ.m.t. öllum gögnum, vinnu, eignum (efnislegum og óefnislegum) og samningum sem tengjast verkefni um uppbyggingu baðlóns, aðstöðu undir hótel og uppbyggingu afþreyingar á svæðinu, sbr. samning, dags. 14. nóvember 2014, milli Orkuveitu Reykjavíkur og HT um afnot á lóð Orkuveitu Reykjavíkur, sem er fylgiskjal með hluthafasamkomulagi þessu (hér eftir nefnt Stefndi byggir á því að hugmyndin um að reisa hótel á Hveradalasvæðinu sé þannig eign stefnda, enda hafi tilgangur stefnda löngum m.a. verið sá að reisa þar hótel. Um þetta er það að segja að ekkert hefur komið fram um að stefnandi hafi eða muni nýta sér nein gögn , hvort sem er hugmyndir eða raunveruleg og tilorðin gögn, í tengslum við ætlaða hótelbyggingu sína, sem þegar hafa orðið til og eru eða geta verið eign stefnda. Sjálf hugmyndin um að reisa hótel á Hveradalasvæðinu, ein og sér, getur ekki verið vernduð af neins konar eignarrétti stefnda, en auk þess hefur ekki verið sýnt fram á af hálfu stefnda að nein gögn séu til staðar sem skapi slíkan eignarrétt. Þá liggur 34 auk þess fyrir að hugmyndir stefnda og fyrirætlanir um hótelbyggingu eru skammt á veg komnar . Kom fram hjá fyrirsvarsmanni stefnda við aðalmeðferð að hvorki hafi verið sótt um leyfi eða gerð tillaga að deiliskipulagi um hótelbyggingu á lóð stefnda. Þvert á móti hafi sú hugmynd verið lögð til hliðar , a.m.k. um sinn , vegna krafna sem lúti að umhverfismat i. Aðspurður um það á hverju sú afstaða stefnda væri byggð að stefnanda væri óheimilt að reisa hótel á sinni lóð kvaðst fyrirsvarsmaður stefnda aðallega byggja það á því að í samkomulaginu 5. nóvember 2020 og kaupsamningi 9. desember 2020 komi ekkert fram um að stefnanda sé heimilt að reisa hótel á sinni lóð. Ef hugsunin hefði verið sú að stefnanda væri það heimilt þá hefði það verið tekið fram í skjölunum. Að mati dómsins er ekki unnt að fallast á þessar röksemdir . Eins og áður greinir kemur hvergi fram í samningum aðila að stefnanda sé ekki heimilt að reisa hótel á sinni lóð. Ef samningar aðila hefðu átt að fela það í sér að einungis stefnda væri heimilt að reisa og reka hótel á Hveradalasvæðinu þá hefði mátt búast við að það væri tekið fram í samningunum , rétt eins og tekið er fram í samningunum að stefndanda sé ekki heimilt að reka vatnstengda afþreyingarstarfsemi eftir að baðlón hefur verið opnað í Stóradal. Það hefði þá verið í verkahring stefnda að koma slíku ákvæði inn í samning aðila, en ekki er unn t að líta svo á að það hafi staðið upp á stefnanda að tryggja að í samningum væri ákvæði sem heimilaði honum slíka byggingu. Að öllu framangreindu virtu hefur stefnda ekki tekist sönnun þess að stefnandi hafi vanefnt samningsskyldur sínar gagnvart stefnda, hvorki að því er varðar vatnstengda afþreyingarstarf semi né heldur hvað varðar fyrirhugaða hótelbygginu stefnanda. Að sama skapi hefur stefnda ekki tekist að renna stoðum undir það að við blasi slíkar fyrirsjáanlegar vanefndir það geti réttlætt riftun ste fnda á kaupunum. Af þessu leiðir að fallast ber á kröfu stefnanda í aðalsök um að stefndi verði dæmdur til að gefa út afsal fyrir umræddri fasteign. Fyrir liggur í málinu að stefnandi hefur veitt stefnda forkaupsrétt að eigninni og að kvöð um forkaupsrétti nn hefur verið þinglýst í kvaðadálki fasteignarinnar og eru því ekki efni til að líta til varakröfu stefnanda, heldur ber að fallast á aðalkröfuna um óskilyrta skyldu stefnda til útgáfu afsalsins. Í varakröfu stefnda er þess krafist að stefndi verði sýknaður af kröfum stefnda að svo stöddu. Það er á því byggt að stefnandi hafi ekki gefið út og þinglýst umsaminni kvöð um bann við vatnstengdri afþreyingarstarfsemi auk þess sem umsömdum 35 forkaupsrétti h afi ekki verið þinglýst . Fyrir liggur hins vegar að hvort tveggja er nú uppfyllt og er því ekki unnt að fallast á varakröfu stefnda um sýknun að svo stöddu. Af framansögðu leiðir enn fremur að sýkna ber stefnanda af riftunarkröfu stefnda. Í dómkröfum stefn anda er þess krafist að lagðar verði dagsektir á stefnda , 100.000 krónur á dag, sem renni til stefnanda. Stefndi mótmælir k röfu stefnanda um dagsektir á þeim grundvelli að um allt of háa fjárhæð sé að ræða auk þess sem frestur til efnda sé ekki tilgreindur og ekki heldur upphafstími dagsektanna , en af hálfu stefnda eru ekki færðar fram aðrar málsástæður vegna kröfu stefnanda um dagsektir . Ekki stendur það í vegi fyrir kröfu stefnanda um dagsektir að frestur til efnda sé ekki tilgreindur í dómkröfum sbr. dóm Hæstaréttar Íslands í máli nr. 444/2008. Með vísun til málsástæðna stefnanda um dagsektir þykir r étt að fallast á kröfu hans um dagsektir úr hendi stefnda , sbr. 4. mgr. 114. gr. laga nr. 91/1991, en hæfilegt þykir að þær verði 50.000 krónur á dag og að f restur til efnda verði 30 dagar. Samkvæmt öllu framansögðu verður því fallist á dómkröfur aðalstefnanda í aðalsök, en gagnstefndi sýknaður af dómkröfum gagnstefnanda í gagnsök. Málskostnaður í aðal - og gagnsök verður ákveðinn í einu lagi eins og nánar grei nir í dómsorði. Sigurður G. Gíslason dómstjóri kveður upp dóm þennan. Dómso r ð: Aðalstefndi, Hveradalir ehf., skal gefa út afsal til aðal stefnanda , Heklubyggðar ehf., fyrir fasteigninni Hveradalir Skíðaskáli, fasteignanúmer F2212946, eignarhlutum merktum 010101, 020101 og 040101, ásamt öllu sem fylgir og fylgja ber að engu undanskildu, þ.m.t. tilheyrandi hlutdeild í lóðarréttindum, allt í samræmi við kaupsamning dags. 09.12.2020, að viðlögðum dagsektum að fjárhæð kr. 5 0.000 á dag sem renni til aðal stefnanda hafi afsal ekki verið gefið út innan 30 daga frá uppsögu þessa dóms . Gagnstefndi, Heklubyggð ehf., skal vera sýkn af öllum dómkröfum gagnstefnanda, H veradala ehf. Aðalstefndi, Hveradalir ehf., greiði aðalstefnanda, Heklubyggð ehf., 4.000.000 krónur í málskostnað í aðalsök og gagnsök. Sigurður G. Gíslason